İstinye'de Çatı Ustası: Koy, Kot Farkı ve Tescilli Yapı

İstinye, Boğaz’ın Avrupa kıyısında, en derin ve korunaklı koylarından birinin çevresine kurulmuş bir mahalle. Kuzeyde Yeniköy, güneyde Emirgan ile komşu. Yerleşim koyun kuzey ve kuzeybatı yönündeki dar sahil şeridi ile hemen arkasındaki yamaçlara yayılıyor. Mahalle sınırı içinde örneklenen yükseklikler yaklaşık 7 ile 97 metre arasında değişiyor; yani kıyıdan sırta yaklaşık 90 metrelik kot farkı birkaç yüz metrede aşılıyor.

Bu iki sayı — bir koy ve 90 metrelik bir kot farkı — İstinye’deki çatı işinin çerçevesini kuruyor. Koy, rüzgârı kesiyor ama havayı durgunlaştırıyor. Kot farkı ise hem erişimi hem suyun nereye gideceğini belirliyor.

Kıyı ile yamaç: aynı mahallede iki ayrı yapı stoku

Kıyı bandı 18. yüzyıldan itibaren yalı ve konaklarla yerleşmiş. Kültür envanterinde İstinye adına tescilli sivil mimarlık örnekleri arasında Müşir Fuat Paşa Yalısı, Faik Bey–Pakize Hanım Yalısı, Recâizâde Mahmut Ekrem Bey Yalısı ve Ahmet Afif Paşa Mehtabiye Köşkü sayılıyor. Anıtsal ve kamusal tescilli stok da geniş: Neslişah Sultan Camii, İstinye Hamamı, Osman Reis Mektebi, Taksiarhi Rum Ortodoks Kilisesi, tescilli İstinye İskelesi ve İstinye Köprüsü.

Bu, mahalledeki izin rejiminin tek tük parselin değil dokunun genelinin meselesi olduğu anlamına geliyor. Tescilli bir yapıda çatı örtüsü, saçak, baca, oluk ve cephe müdahaleleri 2863 sayılı Kanun uyarınca koruma bölge kurulu iznine tabi; basit onarım ile esaslı onarım ayrımı doğrudan iş kapsamını belirliyor. Yalı ve köşk çatı restorasyonu işinde bu yüzden teklifin ilk kalemi imalat değil, statü tespiti oluyor.

Yamaç tarafında ise durum bambaşka. 2024 nüfusu 15.574, yüzölçümü 1,3 km² — yaklaşık 12.000 kişi/km² gibi yüksek bir yoğunluk. Kıyıdaki az katlı tarihi doku ile yamaçtaki yoğun konut dokusu bir arada bulunuyor. Bu yoğun dokuda apartman çatı yenileme işleri ortak alan kararı, iskele için park yeri planlaması ve komşu parselden geçiş izni gibi ayrı bir başlık listesi getiriyor.

Üçüncü bir katman daha var: koy tabanı yaklaşık seksen yıl sanayi alanıydı. 1912’de kurulan İstinye havuz ve tersanesi 1991’de kaldırıldı ve İstinye Caddesi ile Sarıyer Caddesi üzerindeki “Tersane” durak adları bu alanı hâlâ işaret ediyor. Koy tabanındaki yapı stokunun geçmişi bu nedenle yamaçtaki konut dokusundan farklı.

Şunu da açıkça yazalım: mahalledeki binalarda çatı biçimi ve kaplama malzemesi dağılımını gösteren bir kayıt bulunmuyor. Kırma, beşik ya da teras çatının; kiremit, shingle, metal ya da membranın oranı ancak saha tespitiyle çıkar. Bu yüzden İstinye’de “genelde şöyle olur” demiyoruz, çatıya çıkıp bakıyoruz.

Korunaklı koy neden nem sorunu yaratıyor?

Evliya Çelebi Seyahatnâme’de İstinye limanı için “Limanı rüzgardan emindir” der. Aynı metinde bir not daha vardır: “kasaba, körfez dahilinde olduğundan havası o kadar iyi değildir.” Bu iki cümle bir arada okunduğunda İstinye’nin çatı davranışını neredeyse tam olarak anlatıyor.

Düşük rüzgâr yükü, kiremit kalkması ve membran uçması gibi hasarların burada Karadeniz kıyısındaki mahallelere göre daha seyrek görüleceği anlamına geliyor. İyi haber. Buna karşılık koy içindeki durgun ve nemli hava, çatının kuruma hızını düşürüyor. Yerleşim koyun kuzey ve kuzeybatı kıyısında olduğu için yapıların önemli bölümü koya, yani güney-güneydoğu yönüne bakıyor; buna karşılık yamacın kuzeye bakan yüzeylerinde kuruma belirgin biçimde yavaş.

Bunun iki görünür sonucu var. Birincisi kuzey yüzlerde yosun ve liken tutması: yosun tabakası su tutar, kışın donduğunda kiremidin yüzeyini pul pul kaldırır. İkincisi çatı arasında yoğuşma. Yağmurla ilişkisi olmayan, soğuk ve kapalı günlerde artan bir terleme görülüyorsa bu sızıntı değildir; çatı arasında yoğuşma sayfasında ayrımı nasıl yaptığımızı anlattık. Yalıtımı olan ama havalandırması olmayan bir çatı arasında bu sorun kaçınılmaz hâle geliyor.

Boğaz kıyısı, açık Karadeniz sahiline göre dalga ve serpinti açısından korunaklı; kıyı bandındaki yapılar yine de sürekli deniz nemi altında. Yani maruziyet sınıfı Kilyos ya da Rumelifeneri ile aynı değil, ama iç ilçelerle de aynı değil. Metal aksamda — dere sacı, oluk, iniş borusu, baca eteği — bakım aralığı iç ilçelere göre daha sık tutuluyor.

Kot farkı suyu nereye götürüyor?

Yamaç dokusunda arazi eğimi ciddi. Örneklenen eğim medyanı yaklaşık %8, tekil noktalarda %25’e çıkıyor — üstelik bu değerler geniş çözünürlüklü bir yükseklik verisinden hesaplandığı için gerçek sokak eğimleri daha yüksek olabilir.

Bu geometride basit bir kural işliyor: üst parselin çatı ve yüzey suyu doğrudan alt parsele yönelir. Yağmur suyu iniş hattının parsel dışına nasıl bağlandığı bu yüzden İstinye’de belirleyici bir detay. İniş borusunun ucu serbest bırakılmışsa su yamaç aşağı akar ve ya kendi bahçe duvarına ya da alt komşunun bodrum perdesine yüklenir. Yıllar içinde ortaya çıkan rutubet çatıdan geliyormuş gibi görünür, oysa sebep tahliyenin nereye bağlandığıdır.

Bu yüzden burada dere ve oluk tamiri işini çatının bir parçası değil, parselin su yönetiminin bir parçası olarak ele alıyoruz. Oluk kesitinin yeterliliği, iniş sayısı ve iniş hattının bağlandığı nokta birlikte değerlendiriliyor.

Erişim ve izin: iş başlamadan netleşmesi gerekenler

Kıyı ekseni İstinye Caddesi ve Sarıyer Caddesi; yamaca çıkış Katar Caddesi üzerindeki İstinye Bayırı ile sağlanıyor. Kot farkı erişimin belirleyicisi: vinç ya da asansör kurulumu, malzeme indirme ve moloz çıkarma için parselin hangi kotta ve hangi caddeye cepheli olduğu baştan netleşmeli. Koy, Bizans döneminden bu yana derin ve korunaklı bir doğal liman olarak kullanılmış ve kıyıda tescilli İstinye İskelesi bulunuyor; deniz tarafından yanaşma için fiziki zemin var, ancak iskelenin şantiye lojistiği için kullanım izni ayrı bir konu ve önceden sorulması gerekiyor.

İzin tarafında mahalle Boğaziçi Alanı içinde. 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nun kıyı ve sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgesi rejimi geçerli; bölge sınırları 22/7/1983 onay tarihli planlarda tanımlı. Kanunun 10. maddesine göre geri görünüm bölgesinde TAKS en çok %15 ve 4 kat, etkilenme bölgesinde TAKS %15 ve 5 kat ile konut yapılabiliyor; kat alanı ve irtifa ne olursa olsun ruhsat ve iskân zorunlu ve bu işlemler yalnızca ilçe belediye başkanlığınca, avan ve tatbikat projelerine göre veriliyor. Bir parselin bu bölgelerden hangisinde kaldığı ancak plandan okunur; biz de bunu iş öncesinde teyit ediyoruz.

Sarıyer genelindeki çalışma biçimimiz Sarıyer çatı ustası sayfasında. Yalı ve köşklerde çatı ile birlikte yürüttüğümüz cephe işi için ahşap bina dış cephe onarımı sayfasına bakabilirsiniz.