Apartman Çatı Yenileme — Sarıyer / İstanbul

Apartman çatı yenileme, teknik olarak müstakil bir evinkiyle aynı işi içerir: kaplama sökülür, taşıyıcı sistem görülür, örtü ve kaplama yenilenir. Farkı işin kendisinde değil çevresindedir. Çatı ortak yerdir; kararı tek kişi vermez, gideri tek kişi ödemez, iş sırasında altında insanlar yaşamaya devam eder ve binanın asansörü, bacaları, su deposu ile anten hattı çoğu zaman tam da o çatının üstündedir.

Gün-Eymen İnşaat olarak Sarıyer merkezliyiz. Aşağıda önce kararın hukuki çerçevesini, sonra kat malikleri kuruluna götürülebilecek bir teklifin nasıl olması gerektiğini, ardından iş sırasında daireleri ve ortak tesisatı koruma düzenini anlattık.

Apartman çatısı kimin? Kanun ve yönetmelik ne diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerleri sayan 4. maddesi çatıları, bacaları, genel dam teraslarını ve yağmur oluklarını açıkça ortak yer olarak listeler. Bunun pratik sonucu şudur: çatı arası boş dursa ve oraya yalnızca en üst kattan çıkılsa bile, çatı o dairenin değil bütün binanın parçasıdır. Kanunun 19. maddesi kat maliklerini ana taşınmazın bakımına ve sağlamlığının korunmasına mecbur tutar; aynı madde, kat maliklerinden birinin diğerlerinin rızası olmadan ortak yerlerde kendi başına inşaat ve onarım yaptırmasını engeller.

Kararı kim, kaç oyla verir?

Karar organı kat malikleri kuruludur. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır, kararını oy çokluğuyla alır. İlk toplantıda bu yeter sayı bulunamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Her kat maliki bir oy sahibidir; bir kişinin birden çok bağımsız bölümü varsa her biri için oy kullanır, ancak oyları toplam oyun üçte birini aşamaz.

İki özel durum vardır. Birincisi zorunlu onarımdır: çatının akması ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar veriyorsa, kurul karar alamasa bile kat maliklerinden her biri hâkimin müdahalesini isteyerek onarımı sağlatabilir. İkincisi ısı yalıtımıdır; kanunun yenilik ve ilaveleri düzenleyen 42. maddesi ısı yalıtımı için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu yeterli görür. Çatı zaten açılacaksa yalıtımı aynı karara eklemek en ekonomik yoldur; kurgusunu çatı izolasyonu sayfasında anlattık.

Gider nasıl paylaşılır?

Kanunun 20. maddesi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine her kat malikinin arsa payı oranında katılacağını söyler. Bu kural “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” geçerlidir; yönetim planında eşit paylaşım gibi farklı bir düzenleme varsa uygulanacak olan odur. Karar toplantısından önce yönetim planının gider maddesini okumak, sonradan çıkacak itirazların çoğunu baştan keser.

Aynı madde iki noktayı daha kapatır: kat maliki ortak yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz ve ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Kararlar noter tasdikli karar defterine yazılıp toplantıda bulunanlarca imzalanır; karara aykırı oy veren kat maliki gerekçesini yazdırır. Karara itiraz sulh hukuk mahkemesine yapılır ve süreye tabidir.

Hangi yönetmelikler devreye giriyor?

İmar mevzuatı, taşıyıcı sistemi etkilemeyen çatı onarımını ve kiremit aktarılmasını ruhsata tabi tutmaz. Buna karşılık çatının formu, eğimi ya da mahya yüksekliği değişecekse, çatı arası bağımsız bir hacme dönüştürülecekse veya ahşap karkas çelik makasla değiştirilecekse belediyeden izin gerekir; imar yönetmeliği çatı eğimine ve mahya yüksekliğine üst sınır koyar. Bunların dışında iş sırasında üç düzenleme daha işler: yüksekte çalışmayı ve düşmeye karşı korumayı düzenleyen iş sağlığı ve güvenliği mevzuatı, sökülen molozun taşınması ve dökümüyle ilgili atık mevzuatı, iskele kaldırıma ya da yola taşacaksa belediyeden alınacak işgal izni.

Kat malikleri kuruluna sunulacak teklif nasıl olmalı?

Kurulda tartışmayı uzatan şey genellikle rakamın büyüklüğü değil, teklifin karşılaştırılamaz olmasıdır. Tek satır götürü tutar taşıyan iki teklif yan yana konduğunda hangisinin neyi kapsadığı anlaşılmaz. Karar defterine eklenebilecek bir teklifte şu satırların ayrı ayrı görünmesi gerekir:

Teklif satırı	Neden ayrı yazılmalı
Firma unvanı, adres, vergi numarası, teklif tarihi ve geçerlilik süresi	Karar defterine eklenen belgenin kimliği; malzeme fiyatları değiştiği için geçerlilik süresi şart
Metraj: çatı izdüşüm alanı, eğimli yüzey alanı, mahya-dere-saçak metretülü	Teklifler ancak aynı ölçü üzerinden karşılaştırılabilir
Söküm ve moloz indirme	Kimin sökeceği ve molozun nereye gideceği sonradan çıkan en sık ek kalemdir
Ahşap/çelik karkas onarımı için öngörü	Söküm öncesi görülemeyen kalem; birim fiyatı baştan yazılmazsa iş sırasında pazarlık konusu olur
Su yalıtım örtüsü: cinsi ve kalınlığı	“Kaliteli membran” bir tarif değildir
Kaplama: cinsi, markası, modeli, rengi, adet veya metrekaresi	Malzeme geldiğinde ambalaj ve etiketle karşılaştırılabilmeli
Dere, oluk, iniş borusu, alın tahtası, baca dibi ve kar tutucu	Çoğu zaman ana kaplamadan ayrı fiyatlanan detaylardır
İskele, vinç veya çatı asansörü, nakliye	Dâhil mi hariç mi olduğu açıkça yazılmalı
İş süresi, çalışma günleri ve etaplama	Sakinlere duyurulacak takvimin kaynağı budur
Ödeme planı ve KDV durumu	Avans oranı ve ara ödemelerin hangi imalata bağlı olduğu belirtilmeli
Yazılı iş garantisinin süresi ve kapsamı	Neyin kapsam içinde, neyin dışında olduğu yazılmazsa garanti tartışmalı hâle gelir

Aynı çatıda birden çok teklif alınacaksa, hepsinden aynı metraj üzerinden fiyat istemek en sağlıklısıdır. Metrajı biz çıkarıyorsak ölçü dökümünü teklifin ekinde veriyoruz; kurul bunu diğer firmalara da verebilir.

İş sırasında daireler ve ortak tesisat nasıl korunuyor?

Apartman çatısında en büyük risk, altında yaşam sürmesidir. Bu yüzden söküm başlamadan önce çatı arası döşemesinin üstü koruyucu örtüyle kaplanır; en üst kat dairelerinin tavan boşluğuna sökümden düşen kırık parça, harç tozu ve eski yalıtım artığı geçmez. Merdiven boşluğunda ve çatı çıkış kapağının önünde toz perdesi kurulur, kapak iş bitiminde kapatılır.

Yüzey, bir iş gününde açılıp aynı gün kapatılabilecek bölümlere ayrılır. Gün sonunda açık kalan alan bırakılmaz; beklenmedik yağış için sahada branda ve sabitleme malzemesi hazır durur. Bu etaplama, işin toplam süresini bir miktar uzatır ama üst kat dairelerinin su almasını önleyen tek düzendir.

Asansör makine dairesi ve ortak bacalar

Çatı katındaki asansör makine dairesi ayrı bir küçük yapıdır ve kendi su yalıtımı, kapısı, havalandırma menfezi vardır. Çatı yenilenirken bu kulenin duvar dibi eteği ve kapı eşiği çoğu zaman yeniden yapılır; makine dairesinin içine toz girmemesi için pano ve motor üstü kapatılır. Buradaki sızıntının nasıl geliştiğini asansör makine dairesi çatısı sayfasında anlattık.

Ortak bacalar ikinci hassas noktadır. Apartmanlarda sık görülen şönt baca gövdesi çatıyı geniş bir kesitle deler; bu birleşimin etek sacı, harç dolgusu ve baca şapkası kaplamayla birlikte yenilenmelidir. Kombi ve şofben bacalarının çatı üstü çıkışları da aynı işte gözden geçirilir. Detayın nasıl çözüldüğünü baca dibi yalıtımı ve belirtileri baca dibinden su geliyor sayfalarında bulabilirsiniz. Çatıdaki paratoner iletkeni, ortak anten direği, su deposu ve klima dış üniteleri söküm öncesinde yerinden alınır, yeni kaplamaya uygun ayak ve sızdırmazlık detayıyla geri konur.

Ortak oluk ve dere hattı, apartmanda tek bir dairenin değil bütün cephenin suyunu taşır. Kaplama açıkken bu hatta erişim en kolay durumdadır; iniş borusu ve yağmur suyu bağlantısını aynı işte elden geçirmek genellikle doğru karardır. Kesit ve eğim mantığını çatı oluğu ve deresi sayfasında anlattık.

İş takvimi, gürültü saatleri ve taşıma

Sakinlere duyurulacak takvim, karar toplantısında konuşulması gereken bir başlıktır. Söküm günleri işin en gürültülü ve en tozlu bölümüdür; kırıcı kullanımı gerekiyorsa hangi günlerde olacağı önceden bilinmelidir. Gürültülü imalatları hafta içi ve cumartesi mesai saatlerinde yapıyor, pazar günleri ile akşam saatlerinde çalışmıyoruz. Apartmanın yönetim planında ya da ilçe belediyesinin uygulamasında daha dar bir saat aralığı varsa ona uyulur.

Malzeme lojistiği apartmanda müstakil evdekinden farklı yürür. Kiremit ve panel merdivenden elle taşınmaz; cepheye kurulan çatı asansörü ya da vinçle çıkarılır. Bunun için binanın önünde araç ve ekipman için bir alan gerekir — otopark ya da kaldırım kullanılacaksa belediyeden işgal izni alınır ve park düzeni sakinlere önceden duyurulur. Sökülen moloz çatıda biriktirilmez; moloz kanalıyla doğrudan kapalı kasaya indirilir. Kil kiremidin ağırlığı düşünüldüğünde bu, hem güvenlik hem hız meselesidir.

Fiyatı ne belirler?

• Çatının geometrisi ve kat sayısı. Bina yükseldikçe hem malzeme çıkarma hem moloz indirme süresi uzar; kırma çatıda dere ve mahya metrajı artar.
• Kaplama ve örtü seçimi. Kaplamanın cinsi kadar altına serilecek örtünün tipi de toplamı değiştirir.
• Karkastan çıkan sürpriz. Sökümde görülen çürük veya korozyon miktarı, teklifin en oynak kalemidir.
• Erişim ve işgal. Vinç kurulacak alan var mı, cephe iskelesi ne kadar yüzeye kurulacak, yol işgali gerekiyor mu.
• Ortak tesisat kalemleri. Asansör makine dairesi, baca sayısı, su deposu ve paratoner hattı ayrı işçilik demektir.
• Etaplama zorunluluğu. Daireler dolu olduğu için iş gün gün kapatılarak ilerler; bu düzen takvimi uzatır.

Arayın, binayı anlatın: kat sayısı, yaklaşık çatı ölçüsü ve mevcut kaplama tipi belliyse benzer apartman işlerinde konuştuğumuz ortalama aralığı telefonda söyleyebiliriz. Kesin rakam, çatıya çıkılıp metraj alındıktan sonra kalem kalem yazılı olarak çıkar ve teklifi doğrudan karar defterine eklenebilecek biçimde hazırlarız. Piyasa aralıkları ve resmî birim fiyat çıpaları için çatı fiyat rehberi sayfasına, işin komple yenileme mi yoksa yalnızca kaplama yenileme mi olduğuna karar vermek için çatı aktarma sayfasına bakabilirsiniz.