Site ve Toplu Yapılarda Periyodik Çatı Bakımı — Sarıyer / İstanbul

Site çatı bakımı, tek bir binanın değil birbirinin eşi birden çok bloğun çatısının aynı program içinde, belirli bir sırayla ve kayıt tutularak kontrol edilmesidir. Yapılan işin kalemleri tek apartmandakiyle büyük ölçüde aynıdır; farkı yaratan şey ölçek değil yönetimdir. Blok sayısı arttığı anda bakım bir usta işi olmaktan çıkıp takvim, sıra ve raporlama işine dönüşür.

Bu programı Gün-Eymen İnşaat olarak yürütüyoruz. Merkezimiz Sarıyer Yeniköy’de; site yönetimleri ve toplu yapı temsilcileriyle çalıştığımız düzen şu: yılda iki tur çatı taraması, blok blok oluk ve dere temizliği, kapsamdaki küçük eksiklerin yerinde kapatılması ve her turun sonunda yönetime teslim edilen fotoğraflı yazılı rapor. Programın çıkarılması için önce çatılara çıkıp metraj alıyoruz; keşif ve teklif ücretsizdir.

Tek bir binanın bakımı için çatı bakımı sayfasına bakın. Bu sayfa, birden çok bloğun tek program altında yönetilmesini anlatıyor.

Site çatısı tek apartmandan neden farklı yönetilir?

Bir sitede bloklar çoğunlukla aynı yıl, aynı projeyle ve aynı malzeme partisiyle yapılır. Bu, bakım açısından hem avantaj hem risktir:

• Aynı arıza aynı dönemde birden çok blokta çıkar. Bir bloğun dere sacında delinme görüldüyse, komşu blokların aynı detayı hemen aynı turda kontrol edilir. Tek binada tesadüf sayılacak bir bulgu, sitede sistematik bir uyarıdır.
• Bloklar aynı hızda yıpranmaz. Yön, ağaç yakınlığı, hâkim rüzgâra açıklık ve gölgede kalma süresi bloktan bloğa değişir. Kuzeye bakan ve gün boyu gölgede kalan bir bloğun kaplamasında yosun tutunması, aynı sitedeki güneye bakan bloktan belirgin biçimde hızlıdır.
• Erişim bir organizasyon meselesidir. Çatı çıkış kapağının anahtarı, kapak contasının durumu, sabit merdivenin güvenliği ve ankraj noktasının olup olmaması bloktan bloğa farklı çıkar. Program yapılırken bunları da not ediyoruz.
• Karar mekanizması ortaktır. Tek binada bir yöneticiyle konuşulan iş, toplu yapıda blok yönetimi ile temsilciler kurulu arasında bölünmüş olabilir. Teklifin blok blok yazılması bu yüzden pratik bir zorunluluk.

Yılda iki tur ne demek, hangi aylarda yapılır?

Programın iskeleti sonbahar ve ilkbahar turlarıdır. Sonbahar turu suyun çatıdan çıkış yolunu yağışlar başlamadan açar; ilkbahar turu kışın bıraktığı hasarı sayar. Aradaki ek turlar sitenin çevresine ve o yılın havasına göre eklenir.

Tur	Zamanlama	Turun amacı	Öne çıkan kalemler
Sonbahar turu	Yaprak dökümü tamamlanınca, sürekli yağışlardan önce	Tahliye hattını açık teslim etmek	Oluk, dere ve iniş borusu temizliği; süzgeç ve yaprak tutucu kontrolü; kırık kaplama parçasının yağış öncesi değişimi
İlkbahar turu	Don çevrimleri bittikten sonra	Kışın bıraktığı hasarı ölçmek	Dökülen mahya ve saçak harcı, kalkmış örtü eki, buz setinin zorladığı saçak ve oluk askıları, çatı arasında nem izi
Fırtına sonrası ek tur	Kuvvetli lodos, dolu ya da yoğun kardan sonraki ilk açık gün	Ani hasarı büyümeden durdurmak	Uçan veya kaymış kaplama, savrulan sac levha, kopan oluk askısı, devrilen anten ve çatıya düşen dal
Yaz ara kontrolü	Temmuz–Ağustos, isteğe bağlı	Sıcakta açılan detayları görmek	Bitümlü örtüde kabarma, mastiklenmiş birleşimlerde çekme, çatı arası havalandırmasının yeterliliği

Çevresinde çam ve geniş yapraklı ağaç bulunan sitelerde tek bir sonbahar turu çoğu zaman yetmez. Yaprak dökümü haftalara yayıldığı için ilk temizlikten sonra oluk yeniden dolar; bu sitelerde sonbahar turunu ikiye bölmek gerekir.

Blokları hangi sırayla geziyoruz?

Sıra rastgele değil. Önceliği şu ölçütler belirliyor: geçen turda bulgu çıkan bloklar, ağaç kuşağına en yakın bloklar, hâkim rüzgâra en açık cephedekiler ve kaplaması en yaşlı olan blok. Böylece tur yarıda kalsa bile en kritik yüzeyler görülmüş oluyor.

Bir bloğun çatısı tamamen bitirilmeden diğerine geçilmiyor. Bunun sebebi pratik: bloklar arasında gidip gelindiğinde hangi oluğun temizlendiği, hangi süzgecin denendiği kayboluyor ve rapor güvenilirliğini yitiriyor. Her blokta çatı bölgelere ayrılıp not alınıyor — kuzey aks, güney aks, dere hattı, baca çevresi.

Site çatılarında sık atlanan bir yüzey de asansör makine dairesinin üstüdür. Küçük, ayrı ve çoğunlukla teras tipi olan bu çatı, ana çatının programına dahil edilmediğinde yıllarca görülmeden kalıyor; ayrıntısını asansör makine dairesi çatısı sayfasında anlattık.

Oluk ve dere temizliği neden blok blok yürütülüyor?

Oluk temizliği yaprak toplamaktan ibaret değildir. Oluk açıldıktan sonra su verilir ve akış iniş borusundan bahçe rögarına kadar takip edilir. Bir bloğun iniş borusu alt kotta tıkalıysa oluk tertemiz olsa bile su bağlantı ağzından geri taşar; bu yüzden temizlik ancak tahliyenin sonuna kadar izlendiğinde tamamlanmış sayılır.

Ağaç türü de blok blok farklı çözüm gerektiriyor. Çam gibi iğne yapraklılar süzgecin gözünden geçip iniş borusunda tıkaç yapar; ıhlamur ve çınar gibi geniş yapraklılar süzgeci üstten kapatıp oluğu taşırır. Aynı sitede orman kenarındaki blokla iç aksdaki blok, çoğu zaman aynı tip yaprak tutucuyu istemez.

Tekrarlayan tıkanmanın sebepleri ve kalıcı çözümleri için oluk tıkandı sayfasına, oluk ve dere hattında yapılan onarım işleri için dere ve oluk tamiri sayfasına bakabilirsiniz.

Bakım raporunda tam olarak ne yazıyor?

Her turun sonunda yönetime yazılı rapor veriyoruz. Rapor şunları taşıyor: ziyaret tarihi ve hava durumu, gezilen bloklar, blok blok yapılan iş ve ölçüsü (temizlenen oluk metresi, değişen parça adedi), bulunan her kusurun yakın ve genel fotoğrafı, bir sonraki tur için not.

Bulguları üç sınıfa ayırıyoruz. Bu ayrım, bakım kapsamı ile ayrı iş arasındaki sınırı tartışmadan çıkarıyor:

Bulgu sınıfı	Ne demek	Yönetimin yapması gereken
Yerinde kapatıldı	Kapsamdaki küçük kalem, ekip çatıdayken tamamlandı	Bilgi amaçlı; ayrıca işlem gerekmiyor
İzlenecek	Şu an akıtmıyor ama ilerleme ihtimali var	Sonraki turda aynı noktaya öncelikli bakılır
Ayrı iş	Bakım kapsamı dışında, ölçü ve teklif gerektiriyor	Yazılı teklif alınıp karar mekanizmasına taşınır

Raporun asıl değeri tek bir turda değil, yıllar üst üste binince ortaya çıkıyor. Yönetim değişir, kat malikleri kurulunda gider kalemi sorulur, sigorta ya da hasar dosyasında geçmiş istenir — hepsinde başvurulan belge bu oluyor.

Bakım, komple yenilemeyi gerçekten geciktirir mi?

Dürüst cevap: ömrünü doldurmuş bir kaplamayı bakım kurtarmaz. Kiremidin kenarı elde ufalanıyorsa, su yalıtım örtüsü el değince parçalanıyorsa yapılacak iş bakım değildir.

Ama sitelerde yenilemeyi öne çeken şey çoğu zaman kaplamanın kendi yaşlanması değil, tahliyenin tıkanmasıyla sürekli ıslak kalan ahşap ve örtüdür. Tahliyesi açık bir çatıda su yüzeyde durmaz, akıp gider. Tıkalı derede biriken su ise kaplamanın altına sızar, mertekle tahta kaplamayı çürütür ve o noktadan sonra iş kaplama değişimi olmaktan çıkıp altyapı onarımına döner. Bakımın kazandırdığı yıllar tam olarak buradan geliyor.

İkinci fayda takvimle ilgili: rapor geçmişi olan bir sitede hangi bloğun yenileme sırasına önce gireceği tartışma konusu olmuyor, kayıt gösteriyor. Bulgular bakımla kapanmayacak noktaya geldiğinde konu çatı aktarma tarafına geçiyor; kararı hangi ölçütlerle verdiğimizi o sayfada anlattık.

Program, yönetim planı ve bütçe dönemine nasıl oturuyor?

Çoğu sitede genel kurul yılın ilk aylarında toplanır ve işletme projesi o toplantıda karara bağlanır. Bakım programını bu takvime göre kuruyoruz: ilkbahar turu genel kurulun hemen ardına, sonbahar turu ise hesap döneminin ikinci yarısına denk gelecek biçimde. Böylece iki tur da ödeneği belli bir kalemin içinde kalıyor.

Teklifi blok blok metrajlı yazmamızın sebebi de bu. İşletme projesine tek satır “çatı bakımı” yazmak yerine blok karşılıklarının ayrı görünmesi, hem paylaşımı hem denetimi kolaylaştırıyor.

İş güvenliği tarafında yönetimden bir talebimiz oluyor: parapetsiz ya da dik eğimli çatılarda kalıcı ankraj noktası veya yaşam hattı bulunması. Bir kez yapıldığında yalnızca bakım turlarını değil, sonraki her çatı işini hızlandırıyor. Çatıya çıkış kapağı ve sabit merdiven konusunun ayrıntısı çatı merdiveni ve çıkış kapağı sayfasında.

Bakım programının maliyetini ne belirliyor?

• Blok sayısı ve toplam çatı alanı. Programın ana ölçüsü budur, ancak blok sayısı arttıkça birim maliyet düşer; ekip zaten sitede olduğu için kurulum ve ulaşım payı bölünür.
• Çatı tipi. Eğimli kiremit çatı, membranlı teras çatı ve metal kaplı çatı farklı ekipman ve farklı kontrol listesi ister; aynı sitede üç tipin bir arada olduğu da oluyor.
• Oluk ve dere metrajı, iniş borusu adedi. Temizliğin gerçek yükü çatı alanından çok bu hattın uzunluğudur.
• Çatıya erişim. İç kapaktan çıkılabilen blokla dış merdiven ya da sepetli araç gerektiren blok aynı sürede bitmez.
• Ağaç yoğunluğu. Orman kenarındaki ve peyzajı ağaçlı sitelerde tur sayısı da temizlik süresi de artar.
• Tur sayısı ve kapsam. Küçük onarımların dahil olup olmadığı, fırtına sonrası ek turun programa yazılıp yazılmadığı toplamı doğrudan değiştirir.

Arayın, sitenin blok sayısını ve çatı tipini anlatın — benzer programlarda konuştuğumuz ortalama aralığı telefonda söyleyebiliriz. Kesin rakam çatılara çıkılıp metraj alındıktan sonra, blok blok yazılı olarak çıkar. Piyasadaki güncel aralıkları çatı fiyat rehberi sayfasında topladık.

Sarıyer ve çevresinde site çatısı

İlçedeki site stoğu tek tip değil ve bakım programının ağırlık merkezi buna göre kayıyor. Zekeriyaköy, Bahçeköy, Uskumruköy ve Demirciköy hattındaki bahçeli sitelerde iş neredeyse tamamen oluk, dere ve yaprak üzerine kuruluyor; orman kenarında tahliye hattı yılda bir kez açılmakla kalmıyor. İstinye, Ayazağa ve Maslak tarafındaki yüksek bloklarda ağırlık teras çatıya, parapet dönüşüne ve gider süzgeçlerine geçiyor; bu bloklarda çatının üstü aynı zamanda klima ve anten sahası olduğu için ekipman ayaklarının altındaki örtü ayrı bir kontrol kalemi — konunun tekniğini teras çatı yalıtımı sayfasında anlattık.

Tarabya, Yeniköy ve İstinye yamacındaki az bloklu sitelerde ise kendine özgü bir durum var: arazi eğimli olduğu için bir bloğun çatısı, üst kottaki bloğun bahçe seviyesiyle neredeyse aynı hizada kalıyor. Yaprak, toprak ve kar bu çatılara yalnızca yukarıdan değil yandan da geliyor; buralarda bakımın ilk kalemi çoğu zaman kaplama değil, çatıya biriken bahçe artığı oluyor.

Yeniköy’deki adresimizden ilçenin tamamına gidiyoruz. Sarıyer’deki yapı stoğunu ve tekrar eden çatı sorunlarını Sarıyer sayfamızda ayrıntılı yazdık; komşu Beşiktaş, Şişli ve Beykoz sitelerinde de aynı programı yürütüyoruz. Daha uzak ilçelerden gelen talepleri site büyüklüğüne ve tur takvimine göre değerlendiriyoruz; programa alamayacaksak bunu baştan söylüyoruz.