Paşabahçe'de Çatı Ustası: Yaşlı ve Az Katlı Bir Stok

Paşabahçe, Boğaz’ın Anadolu yakasında kuzeyde Beykoz merkez ile güneyde Çubuklu arasında sıkışmış bir kıyı mahallesi. Batı sınırı doğrudan Boğaz kıyı çizgisi ve arazi kıyıdan doğuya doğru amfi gibi yükseliyor. Mahalle sınırları içinden alınan 100 noktalık yükseklik örneklemesinde en düşük kot 1 metre, ortanca 37 metre, en yüksek 82 metre çıkıyor. Yani buradaki bütün yapı stoku deniz seviyesi ile seksen metre arasındaki dar bir şeride sığmış durumda — ve çatı işini zorlaştıran şeylerin çoğu bu sıkışıklıktan doğuyor.

741 binanın anlattığı: yaşlı ve alçak bir stok

Bu mahalle hakkında tahmin yürütmek gerekmiyor, sayılar var. İBB Açık Veri Portalı’nın 2017 yılı mahalle bazlı bina sayılarına göre Paşabahçe’de 474 bina 1980 öncesi, 166 bina 1980-2000 arası, 101 bina 2000 sonrası yapılmış; toplam 741 binanın yaklaşık üçte ikisi 1980 öncesi. Aynı veride 694 bina 1-4 kat aralığında, 47 bina 5-9 kat aralığında ve 9 kat üstünde tek bir bina bile yok.

Bu iki satırın sahadaki karşılığı çok net. Birincisi yaş: çatı taşıyıcısı, yalıtım katmanı ve yağmur suyu tesisatı bu yaş grubunda yenileme eşiğinde oluyor. Kaç binada arada yenileme yapıldığı ayrıca doğrulanmış değil, ama başlangıç varsayımı yaşlı bir stok. İkincisi ölçek: çatı işi burada büyük ölçüde küçük, bağımsız ve tek yapıya ait çatı yüzeylerinden oluşuyor; blok bazlı büyük teras metrekaresi beklenmiyor ve mobil vinç gerektiren yüksek blok çatısı istisna. Bu yüzden buradaki işlerin çoğu müstakil ev çatı yenileme ya da örtü ömrünü doldurmuş bir binada çatı aktarma kararına dönüşüyor.

Çatı formu ve kaplama malzemesi dağılımı konusunda ise dürüst olmak gerekiyor: mahalle içinde çatı biçimi veya malzemesi etiketli tek bir bina kaydı yok. Yani “burada şu kadar kiremit, şu kadar shingle var” diyebilecek bir veri elimizde bulunmuyor; bu ancak saha sayımıyla çıkar. Keşifte gördüğümüzü yazıyoruz, ortalamaya göre teklif vermiyoruz.

Cam fabrikasının bıraktığı iz

Paşabahçe Cam Fabrikası bu mahallenin yapı kimliğinin merkezinde. Temeli 1934’te atıldı, 4 Temmuz 1935’te üretime başladı ve 2002’ye kadar çalıştı; 117 bin metrekarelik tesis alanı 1983 imar planlarından sonra turizm tesisi olarak görünmeye başladı. Fabrika işçilerinin çoğu tesis çevresindeki ailelerden oluşuyordu ve mahallenin 1980 öncesi konut stoku doğrudan bu işçi yerleşimine dayanıyor. Bugünkü yaşlı ve az katlı doku, tesadüf değil, bir üretim düzeninin kalıntısı.

Sanayi mirasının fiziksel kısmı da duruyor: mahalle ve yakın çevresinde harita kayıtlarında on dört sanayi yapısı ile üç sanayi alanı görünüyor. Konut dışı, geniş açıklıklı bu stokta iş kiremit çatıdan değil, çelik konstrüksiyon taşıyıcı sistemden ve sanayi tipi örtü ile su yalıtımından ibaret oluyor. Yamaç yerleşimleri kendi adlarıyla ayrışıyor: Karagözsırtı, Çiğdem ve İncirköy mevkileri, her biri kendi camisiyle.

Merdivenli caddeler ve erişimin gerçek maliyeti

Erişim burada bir ayrıntı değil, işin ana kalemlerinden biri. Kıyı boyunca birincil akslar Sahip Molla Caddesi ve Barbaros Caddesi, iskele bağlantısı İskele Caddesi, yamaca çıkan aks ise Karagözsırtı Caddesi. Buna karşılık mahalle ve yakın çevresinde 204 konut yolu parçasına karşılık yalnızca 7 ikincil ve 6 birincil yol parçası kayıtlı: ana damar ince, kılcal sokak ağı çok yoğun.

En çarpıcı ayrıntı ise şu: iki yol harita verisinde merdiven olarak işaretli olduğu hâlde cadde ve sokak adı taşıyor — Katırcı Caddesi ve Dereyolu Sokağı. Bu, adresine hiçbir araçla ulaşılamayan yapılar bulunduğunun somut kanıtı. Oralarda kiremit, ahşap, iskele borusu ve söküm molozu insan gücüyle taşınıyor ve bu, metrajdan bağımsız olarak iş süresini ve ekip büyüklüğünü belirliyor.

Eğim de aynı yöne çalışıyor. Kıyıdan 64 metre kotuna yaklaşık 1,2 kilometrede çıkılıyor, ancak kesitin üst ucunda 250 metrede 28 metre yükselme ölçülüyor. Üst mahalle sokaklarında sepetli araç ve beton pompası konumlandırmak bu eğimde sorunlu. Kıyı tarafında ise sorunun biçimi değişiyor: tek şeritli kıyı aksında ağır araç park etmek trafiği kesiyor. Paşabahçe İskelesi mahalle içinde, Çubuklu iskelesi güney komşusu; kıyı bandındaki işlerde deniz yoluyla malzeme ve iskele lojistiği fiziksel olarak mümkün, izin tarafı iş bazında netleştiriliyor.

İklim ve rüzgâr: batıya açık tek cephe

Mahallenin bütün yapılı dokusu Boğaz’a açık batı cephesinde; poyraz-lodos ekseninde perdesiz rüzgâr yüküne maruz kalıyor. İstanbul için yayımlanan uzun dönem iklim istatistiklerinde en yağışlı aylar aralık ve ocak, en kurak ay temmuz; ortalama yağışlı gün sayısı ocakta on altının üzerinde, temmuzda üçün biraz üstünde. Yağış kışa yığıldığı için çatı ve oluk arızaları da ağırlıklı olarak kasım-şubat arasında görünür hale geliyor.

Uç değerler de kayıtlı: İstanbul için günlük toplam en yüksek yağış 136,1 milimetre, günlük en hızlı rüzgâr 20,8 metre/saniye, en yüksek kar 41 santimetre olarak ölçülmüş. Boğaz hattındaki tekil sağanak şiddetine en yakın resmî referans ise Kireçburnu istasyonunda 28 Eylül 2017’de ölçülen 128,9 kilogram/metrekare. Bir çatının tahliye kapasitesi ortalama yağışa göre değil, bu tür kısa ve şiddetli sağanaklara göre yeterli olmak zorunda.

Bölgenin doğal orman örtüsündeki kestane, meşe, gürgen, ıhlamur, kayın, kızılağaç ve fındık türlerinin tamamı yaprak döken türler; yamaçtaki ağaçlıklı parsellerde sonbaharda oluk, dere ve süzgeç tıkanma yükü yüksek oluyor. Doğrudan tuzlu su kütlesine bakan cephelerde ise metal aksam, bağlantı elemanı ve galvaniz yüzeyler için tuz yükü belirleyici bir seçim kriteri.

Boğaziçi Kanunu burada neyi belirliyor?

Paşabahçe doğrudan Boğaz kıyısında olduğu için 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nun tanımladığı Boğaziçi Alanı içinde. Bunun günlük işteki karşılığı somut: kanunun 10. maddesine göre kat alanı ve irtifa ne olursa olsun ruhsat ve iskân zorunlu ve bu işlemler yalnızca ilgili ilçe belediyesince avan ve tatbikat projelerine göre veriliyor. 12. madde, kullanma izni verilmiş yapıların da sonradan projesine ve imar mevzuatına uygunluk yönünden denetlenmesini öngörüyor; çatı arası kapatma, teras kapatma ve çatıya hacim ekleme doğrudan bu maddenin kapsamında. 13. madde ise ruhsata aykırı bölümlerin ve sonradan yapılan ilavelerin yıkılmasını, masrafın yüzde yirmi fazlasıyla tahsilini düzenliyor.

Yeşil alan tarafında da bir kısıt var: kanunun 5. maddesine göre koru, çayır, mesire yeri ve bostan gibi alanlarda ağaç varlığının yok edilmesi veya tahrip edilmesi yasak — şantiye kurulumu ve dal budama planlaması bunu gözetmek zorunda. Ayrıca imar planlarında parseller için belirlenen kullanım kararları tapu siciline işleniyor, yani parselin kullanım kararı tapu kaydından okunabiliyor.

Bu yüzden Paşabahçe’de bir işe başlarken sırayı değiştiriyoruz: önce parselin statüsü ve ruhsat gerekliliği, sonra erişim ve taşıma planı, en sonda malzeme. Bina çatısındaki yalıtım kararı için çatı izolasyonu, komşu Boğaz köyleri için Çubuklu ve Kanlıca, ilçe geneli için Beykoz çatı ustası, merkezimiz için Sarıyer çatı ustası sayfasına bakabilirsiniz.