Prefabrik eve kredi çıkar mı?

Prefabrik eve kredi çıkıp çıkmayacağını belirleyen şey yapının çelik, ahşap ya da beton olması değil; hukuki durumudur. Konut kredisinde banka teminatı ipotektir ve ipotek bir taşınmaz üzerine kurulur. Dolayısıyla tapuda bina olarak görünen, ruhsatlı ve yapı kullanma izni alınmış kalıcı bir prefabrik yapı konut kredisine konu olabilir. Buna karşılık arsaya sonradan konulmuş, tapu kaydına işlenmemiş ya da yerinden kaldırılıp taşınabilen bir birim için konut kredisi kullanılamaz — çünkü banka açısından ortada teminat alınacak bir taşınmaz yoktur.

Banka neye bakıyor?

Kredi başvurusunda iki ayrı inceleme yürür. Birincisi başvuru sahibinin gelir ve ödeme durumudur; bu, yapının cinsinden bağımsızdır. İkincisi teminatın incelenmesidir ve prefabrik yapı tartışması burada başlar.

Teminat incelemesinde bakılan sıra şudur: tapu kaydı, imar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve değerleme raporu. Bu zincirde bir halka eksikse yapı “bina” olarak değil, arsa üzerinde bir muhdesat olarak görünür. Muhdesatın değeri sıfır sayılmaz ama konut kredisinin dayanağı olamaz.

Hangi durumda çıkar, hangisinde çıkmaz?

Yapının durumu	Tapu ve ruhsat	Kredi tarafındaki karşılığı
Ruhsatlı, iskânlı, tapuda bina olarak işlenmiş çelik ev	Tam	Konut kredisine konu olabilir
Ruhsatı alınmış, inşaatı süren yapı	Ruhsat var, iskân yok	Yapım finansmanı ürünleri gündeme gelir
Arsa üzerine ruhsatsız kurulmuş kalıcı yapı	Eksik	Konut kredisi kullanılamaz
Temele oturmayan, taşınabilir modül	Yok	Taşınmaz sayılmadığı için teminat olmaz
Yalnızca arsa, henüz yapı yok	Arsa tapusu var	Arsa kredisi konuşulur, konut kredisi değil

Tablodaki ayrımın tamamı tek bir soruya iner: yapı, taşınmazın ayrılmaz parçası hâline gelmiş mi? Bu soruyu cevaplayan da ruhsat ve tapu kaydıdır. Ruhsat tarafının nasıl yürüdüğünü çelik eve ruhsat gerekir mi sayfasında adım adım anlattık.

Kalıcı yapı ile taşınabilir birim neden farklı değerlendiriliyor?

Fark, kurulum biçiminden doğar. Beton temele ankrajlanmış, tesisatı altyapıya bağlanmış, kaldırıldığında bir bütün olarak taşınamayacak bir yapı taşınmazın parçasıdır. Vinçle indirilip aynı biçimde kaldırılabilen bir modül ise hukuken menkul mal gibi davranır; sahibi onu satabilir, başka bir yere götürebilir. Banka açısından bu, teminatın sahadan çıkabilmesi demektir.

Bu ayrımın yapı tarafındaki karşılığını konteyner mi prefabrik ev mi sayfasında, taşımanın pratikte neye mal olduğunu ise çelik ev taşınabilir mi sayfasında ele aldık.

Değerleme raporu neden erken önemli?

Değerleme, kredi tutarını doğrudan belirleyen adımdır ve çoğu başvuruda en geç fark edilen kalemdir. Uzman yerinde bakarken üç şeyi karşılaştırır: tapu ve ruhsat kaydındaki yapı, onaylı projedeki yapı ve sahada duran yapı. Bu üçü birbirini tutuyorsa taşıyıcının çelik olması rapora olumsuz yansımaz. Tutmuyorsa — kayıtta görünmeyen bir ek kat, projeden farklı bir kapalı alan ya da izinsiz kapatılmış bir teras — rapor bunu yazar ve kredi tutarı buna göre düşer.

Bu yüzden imalat sırasında projeden sapmamak, yalnızca iskân aşamasını değil finansman tarafını da koruyan bir tercihtir. Ruhsat eklerinden farklı kurulan bir yapıyı sonradan kayda uydurmak, baştan projeye uygun kurmaktan her zaman daha pahalıdır.

Konut kredisi mümkün değilse ne kalıyor?

Birkaç yol var ve hepsi farklı çalışır:

• Arsa kredisi. Arsa tapulu ve krediye uygunsa arsa alımı ayrı finanse edilir; yapı bu kredinin konusu değildir.
• İhtiyaç kredisi. Vade ve koşulları konut kredisinden farklıdır; teminat ipotek değil, kişisel kredibilitedir.
• Aşamalı ödeme. Yapım işi temel, karkas, dış kabuk ve iç imalat olarak bölünür; ödeme her aşamanın tesliminde yapılır. Bu, kredi ihtiyacını tek seferde büyük bir tutar olmaktan çıkarır.
• Kaba yapı teslimi. İç imalat sonraya bırakılırsa ilk aşamada gereken finansman küçülür, ev kapanmış hâlde teslim alınır.

Hangi ürünün açık olduğu ve hangi belgelerin isteneceği bankaya göre değiştiği için bu başlık işin bizim tarafımızda değil, sizin ile bankanız arasındadır. Bizim yaptığımız kısım, kredi ya da değerleme sürecinde istenen belgeleri üretebilir hâlde çalışmaktır: onaylı proje, kalem kalem yazılmış teklif ve aşamalara bağlanmış ödeme planı. Bu üçü elde olduğunda banka görüşmesi çok daha hızlı ilerliyor. Kapsamımızı ve hangi aşamaları üstlendiğimizi çelik prefabrik ev yapımı sayfasında bulabilirsiniz; işin ölçeğine göre benzer projelerde konuştuğumuz ortalama aralığı telefonda da söyleyebiliriz.