Çatı İşi Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Çatı işinde yazılı anlaşma, güvensizliğin değil belirsizliğin karşısında durur. Bu işin doğasında iki belirsizlik vardır: kaplama kalkmadan altındaki durum tam bilinmez ve program hava koşuluna bağlıdır. Sözleşme, bu iki belirsizliğin nasıl yönetileceğini önceden yazar — yasakladığı şey sürpriz değil, sürprizin pazarlığa dönüşmesidir.

Aşağıdaki maddeler, küçük bir onarımdan bütün bir çatının yenilenmesine kadar her ölçekte geçerlidir; ölçek yalnızca metnin uzunluğunu değiştirir.

Hangi belge sözleşme yerine geçer?

Eser sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir; ancak uyuşmazlıkta belirleyici olan yazılı olandır. Uygulamada üç düzey görülür.

Belge	Ne sağlar	Nerede yetersiz kalır
Sözlü anlaşma	Hızlı başlangıç	Kapsam, süre ve teslim tartışmalı kalır
İmzalı ayrıntılı teklif	Kalem, metraj, bedel ve ödeme planı yazılı olur	Kapsam dışı, hava koşulu, teslim ölçütü ve garanti çoğunlukla eksiktir
Teklif + sözleşme metni	İş tarifi ile hukuki çerçeve birbirine bağlanır	Ek olarak metraj ve detay çizimleri istenir

Pratik yol şudur: ayrıntılı teklifi ek yapan, bir–iki sayfalık bir ana metin. Ana metin çerçeveyi kurar, teklif işin tarifini taşır ve ikisi birbirine atıfla bağlanır. Teklifin nasıl ayrıntılandırılacağını ve karşılaştırılacağını çatı teklifi nasıl değerlendirilir yazısında ele aldık.

Tarafların ve işin tanımı nasıl yazılır?

Bu bölüm kısa görünür ama sonradan en çok işe yarayan bölümdür.

• Taraflar. İş sahibinin adı ve iletişim bilgisi; yüklenicinin unvanı, vergi kimliği, adresi ve yetkilisi. Yalnızca cep telefonu üzerinden yürüyen bir anlaşmada karşı tarafın kim olduğu belirsiz kalır.
• İşin yeri. Açık adres, blok ve varsa çatı bölümü. Çok bloklu sitelerde hangi blokların dahil olduğu tek tek yazılır.
• İşin konusu. “Çatı onarımı” değil, “şu adresteki binanın kırma çatısında kaplamanın sökülmesi, ahşap altlığın kontrolü, su yalıtım örtüsünün yenilenmesi ve kiremit kaplama yapılması” düzeyinde bir tarif.
• Ekler. Teklif, metraj listesi, varsa kroki ve detay çizimleri, malzeme teknik föyleri. Eklerin adı ve tarihi metinde sayılır.
• Bedel ve vergi durumu. Tutarın vergi dahil mi hariç mi olduğu, fatura kesilip kesilmeyeceği. Belli bir bedel içeren yazılı sözleşmelerin vergisel yükümlülük doğurabileceği de göz önünde tutulur.

Kapsam ve kapsam dışı: anlaşmazlıkların asıl kaynağı

Sözleşmelerin çoğu ne yapılacağını yazar, ne yapılmayacağını yazmaz. Oysa tartışmaların büyük kısmı ikinci listeden çıkar.

Kalem	Kapsam içi mi?	Yazılmazsa ne olur
Söküm ve molozun çatıdan indirilmesi	Yazılmalı	İndirme yapılır, nakliye tartışılır
Molozun nakli ve dökümü	Yazılmalı	Döküm bedeli sonradan çıkar
İskele, sepetli araç, vinç	Yazılmalı, gün sayısıyla	Süre uzayınca ek kira gündeme gelir
Malzemenin çatıya çıkarılması	Yazılmalı	Vinç gerekirse ayrı kalem olur
Dere, oluk ve iniş borusu	Ayrı yazılmalı	Yeni çatının altında eski su yolu kalır
Baca dibi, parapet, pencere çevresi detayları	Adet olarak yazılmalı	Detaylar “kapsam dışı” sayılabilir
Çatı arası yalıtımı	Ayrı yazılmalı	Aynı programda yapılmaz, iskele ikinci kez kurulur
Elektrik, anten, klima hatlarının sökülüp takılması	Yazılmalı	İş günü kaybı doğar
İç mekân tavan ve boya onarımı	Genellikle kapsam dışı	Beklenti karşılanmaz
Şantiye suyu ve elektriği	Yazılmalı	Kullanım tartışması çıkar
Bahçe, cephe ve komşu tarafın korunması	Yazılmalı	Zarar sorumluluğu belirsiz kalır
İşin bitiminde temizlik	Yazılmalı	Teslim tarihi tartışmalı olur

Kapsam dışı listesi, kapsam listesinden daha kısa olabilir; ama var olması gerekir. Suyun içeri girdiği noktaların hangi kalemlere denk düştüğünü çatıdan su akıyor sayfasında ayrıntılandırdık.

Süre, program ve hava koşulu maddesi

Çatı işinde takvim, hava koşulunun izin verdiği ölçüde işler. Bu gerçeği metne yazmak, iki tarafı da korur.

Maddede bulunması gerekenler:

• Başlangıç tarihi ve süre. Süre iş günü olarak yazılır; takvim günü ile iş günü farkı belirtilir.
• Yağış ve elverişsiz hava tanımı. Hangi koşulda çalışılmayacağı: yağış, kuvvetli rüzgâr, membran ve mastik uygulamaları için elverişsiz sıcaklık. Bu günlerin süreye eklenmesi.
• Açık yüzeyin korunması. Gün sonunda kaplaması açık kalan alanın brandayla örtülüp sabitlenmesi yükleniciye ait bir yükümlülük olarak yazılır. Çatı işinde en büyük risk, korunmadan bırakılan açık yüzeyin gece yağışına denk gelmesidir.
• Etaplama. Çatı bölümler hâlinde açılacaksa, aynı anda ne kadar yüzeyin açık kalabileceği sınırlanır.
• Gecikme sonuçları. Hava dışındaki sebeplerle gecikme olursa ne olacağı. İş sahibinin, işe zamanında başlanmaması ya da işin geciktirilmesi hâlindeki kanuni hakları saklıdır; sözleşme bu hakların nasıl kullanılacağını pratikleştirir.

Sürpriz işler nasıl fiyatlanır?

Bu, çatı sözleşmesinin en kritik maddesidir ve tek başına birçok anlaşmazlığı önler.

1. Bilinmezler baştan sayılır. Ahşap altlıkta çürük, mertek ya da aşık ucunda çürüme, dere sacının altında paslanma, bacada bozulma. Bu kalemler “çıkabilir” diye açıkça yazılır.
2. Her biri için birim fiyat belirlenir. Tahta yenilemesi metrekare, mertek ve aşık değişimi metre, baca onarımı adet üzerinden. Fiyat, işin başında geçerli olan liste üzerinden sabitlenir.
3. Tespit usulü tanımlanır. Çürük çıktığında çalışma durur, alan fotoğraflanır, ölçü iki tarafın bilgisiyle alınır.
4. Onay usulü tanımlanır. Hesaplanan tutar yazılı olarak bildirilir; iş sahibinin onayı olmadan ek imalata başlanmaz. Onay, mesaj ya da e-posta gibi kaydı kalan bir yolla verilebilir.
5. Üst sınır konur. Ek işlerin toplamı belirli bir oranı aşarsa tarafların yeniden değerlendirme yapacağı yazılır.
6. Kayıt tutulur. Ek iş kalemleri, ölçüleri ve onay tarihleri işin sonunda tek bir listede toplanır; hakediş ve fatura bu listeye dayanır.

Bu altı adım yazıldığında sürpriz, sözleşmenin dışında bir olay olmaktan çıkıp içinde tanımlı bir sürece dönüşür.

Malzeme, muadil ve değişiklik maddesi

Malzeme maddesi üç şeyi ayırır: ne kullanılacağı, kimin temin edeceği ve değişiklik gerekirse ne olacağı.

• Cins, kalınlık, marka ve model yazılır. “Kaliteli membran” bir tarif değildir. Örtünün cinsi ve kalınlığı, sacın cinsi ve kalınlığı, kiremidin markası ve modeli metne girer. Malzeme kalemlerinin neyi değiştirdiğini su yalıtım malzemeleri sayfasında karşılaştırdık.
• Muadil kuralı konur. Yazılan ürün bulunamazsa yerine ne konacağı: eşdeğer ya da üstün teknik özellik, iş sahibinin yazılı onayı, fiyat farkının nasıl işleneceği.
• Temin sorumluluğu belirlenir. Malzemeyi yüklenici mi alıyor, iş sahibi mi? İş sahibi alıyorsa, eksik ya da geç gelen malzeme nedeniyle doğan bekleme kimin üzerinde?
• Teslim ve kabul. Malzeme şantiyeye geldiğinde ambalaj ve etiketin kontrol edileceği, uyuşmazlık hâlinde imalata başlanmayacağı yazılır.
• Artan malzeme. İş bitiminde artan malzemenin kime kalacağı — küçük bir madde, ama sonradan sorulan bir sorudur.

Teslim tanımı, kabul ve ayıp bildirimi

Teslim, “iş bitti” denmesi değildir; sözleşmede sayılan ölçütlerin sağlanmasıdır.

Teslim maddesinde yer alması gerekenler: onarılan bölgelere ve detaylara su testi yapılması, dere ve oluğa su verilerek akışın izlenmesi, çatı arasının kuru olduğunun birlikte görülmesi, moloz ve artık malzemenin kaldırılmış olması, oluğun temizlenmiş olması, mahya-dere-baca dibi-saçak detaylarının yakın fotoğraflarının teslim edilmesi.

Kabul ve ayıp bildirimi tarafı da yazılır: iş sahibinin eseri teslim aldıktan sonra imkân bulur bulmaz gözden geçirip ayıpları bildirmesi kanunen bir külfettir. Sözleşme bunu pratikleştirir: bildirimin yazılı yapılacağı, fotoğrafla destekleneceği ve yüklenicinin hangi süre içinde yerinde inceleyeceği. Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalarda uygulanacak zamanaşımı süreleri işin niteliğine göre kanunda ayrı ayrı düzenlenmiştir; hangi sürenin geçerli olacağı somut olayda hukuki bir değerlendirme gerektirir.

Ödeme, garanti, güvenlik ve apartman ekleri

Ödeme. Avans, ara hakediş ve teslim ödemesi ayrı ayrı; her birinin hangi aşamaya bağlandığı yazılır. Kanun, bedelin kural olarak eserin teslimi anında muaccel olduğunu düzenler; aşamalı ödeme bunun sözleşmeyle şekillendirilmiş hâlidir. Aşamalandırmanın mantığını çatı işinde ödeme planı yazısında ayrıntılandırdık.

Garanti. Kapsamı (işçilik / malzeme), süresi, kapsam dışı hâller (fırtına, dolu, üçüncü kişi müdahalesi, bakımsızlık) ve bildirim usulü. Malzemenin üretici garantisi ayrı bir belgedir; sözleşmede ikisinin karıştırılmaması gerekir.

Güvenlik ve sorumluluk. Çalışanların iş sağlığı ve güvenliği önlemlerinin yükleniciye ait olduğu, emniyet ekipmanının kullanılacağı, üçüncü kişilere ve komşu yapılara verilecek zararın sorumluluğu, varsa sorumluluk sigortası.

Apartman ve site ekleri. Kat malikleri kurulu kararının tarih ve sayısı, işin hangi kararla yapıldığı, ortak alan kullanımı, asansör ve merdiven boşluğunun korunması, çalışma saatleri ve komşuların bilgilendirilmesi. Apartman çatısında sürecin işleyişini apartman çatı yenileme sayfasında anlattık.

İmza öncesi son kontrol için şu üç soru yeterlidir: kapsam dışı listesi yazılı mı, çürük çıkarsa uygulanacak birim fiyat belli mi, teslim hangi ölçütle gerçekleşmiş sayılacak? Üçüne de “evet” diyebiliyorsanız metin iş görür. Kapsamın kendisi hâlâ netleşmediyse önce çatı yenileme karar rehberine, yapılacak işin tanımı için çatı aktarma ve çatı tamiri sayfalarına bakabilirsiniz.