Çatıya baz istasyonu için onay gerekir mi?

Gerekir. Çatı kat mülkiyetinde ortak yerdir ve oraya sabit bir tesis kurulması, üstelik bu yerin bir operatöre süreli ve bedelli olarak bırakılması, olağan bir yönetim işi değildir. Kanun, anayapının dış duvarlarının ya da çatısının kiralanması gibi işlemleri bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karara bağlar. Yani yöneticinin imzası, çoğunluk kararı ya da “üst kat sakini razı oldu” biçimindeki bir düzen yeterli değildir. Bunun yanında operatör tarafında yürütülmesi gereken idari izinler de vardır ve ikisi birbirinin yerine geçmez.

Karar tarafı: hangi işlem hangi çoğunlukla

İşlem	Kural olarak gereken
Çatının bir operatöre bedelle bırakılması	Bütün kat maliklerinin oybirliği
Ortak yerde kalıcı tesis ve ankraj yapılması	Ortak yerde inşaat; nitelikli çoğunlukla rıza
Mevcut sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılması	Yeni bir tasarruf; aynı karar düzeni
Sözleşmenin feshi ve tesisin kaldırılması talebi	Kurul kararı; malikler bakımından ayrıca dava yolu açık
Ortak anten ve dağıtım sistemi kurulması	Ortak tesis; yönetim kararıyla yürür

Tablodaki ayrımın kaynağı basittir: kiralama bir tasarruftur, bakım ise yönetim işidir. Ortak yer kavramının çatıdaki kapsamını apartman çatısı kimin sorumluluğunda sayfasında ayırdık. Hukuki değerlendirme için avukata danışmak gerekir; burada anlatılan, kararın hangi zeminde alındığı ve çatı tarafında nelerin konuşulması gerektiğidir.

İdari izinler ayrı bir başlıktır

Kurul kararı, tesisin kurulabileceği anlamına gelmez; operatörün kendi tarafında tamamlaması gereken izinler vardır. Elektronik haberleşme tesisleri için yetkili kurumdan alınan güvenlik sertifikası ve ilgili idarelerden alınan yer seçimi belgesi bunların başında gelir. Bu belgelerin sözleşme imzalanmadan önce istenmesi, sonradan çıkacak bir uyuşmazlıkta en pratik korumadır. Belgeler operatörün yükümlülüğüdür; yönetimden beklenen, bunların örneğini dosyada tutmaktır.

Çatı açısından teknik taraf

Karar ve izin tarafı çözülse bile asıl bedeli çatı öder. Kurulan tesis üç ayrı yük getirir.

• Ağırlık. Direk, ekipman kabini, kablo tavası ve gerekiyorsa akü grubu tek bir bölgede toplanır. Bu yükün taşıyıcıya nasıl dağıtıldığı hesaplanmalıdır; benzer bir yoğunlaşmanın nasıl okunduğunu su deposu çatı yükü sayfasında anlattık.
• Delikler. Taban plakası, gergi noktaları, topraklama iletkeni ve kablo geçişleri kaplamayı ve altındaki su yalıtım örtüsünü deler. Her delik kendi su kesme detayını ister; dıştan sıkılan bir dolgu birkaç mevsimde açılır.
• Salınım ve erişim trafiği. Direk rüzgârda sürekli hareket eder ve bu hareket delikleri zamanla büyütür. Ayrıca bakım için çatıya düzenli çıkılır; her çıkış kaplama üzerinde aşınma ve kırık bırakır.

Bu üç başlığın nasıl arızaya döndüğünü daha küçük ölçekte anten ve uydu çatı delme ve güneş paneli çatı delinmesi sayfalarında anlattık; baz istasyonunda aynı mekanizma daha büyük yük ve daha uzun süreyle çalışır.

Sözleşmeye yazılması gereken teknik maddeler

Yönetimlerin çoğu sözleşmede yalnız bedeli ve süreyi konuşuyor; oysa çatının ömrünü belirleyen maddeler başka.

• Montajın hangi detayla yapılacağı: yükün kaplamaya değil taşıyıcıya ya da parapet betonuna aktarılması, deliklerin örtü altına bindirilen parçalarla kapatılması.
• Su yalıtımının sorumluluğu: tesisin bulunduğu bölgede doğan akıntının hangi tarafça giderileceği.
• Çatı bakımı ve yenilemesi gerektiğinde tesisin sökülmesi, askıya alınması ve geri kurulması; süresi ve masrafı.
• Sözleşme sona erdiğinde eski hâle getirme: bütün ankraj deliklerinin ve kablo geçişlerinin kapatılması, gerekiyorsa bölgesel örtü yenilenmesi.
• Erişim düzeni: çatıya kimin, hangi bildirimle ve hangi saatlerde çıkacağı.

Bu maddeler yazılmadığında ortaya çıkan tablo bellidir: yıllar sonra tesis kaldırılır, geriye onlarca delik ve yorulmuş bir yüzey kalır, masraf da ortak bütçeye yazılır.

Karar öncesinde yapılacak tek teknik iş

Toplantıdan önce çatının mevcut durumunun kayda geçirilmesi, sonraki bütün tartışmaları kısaltır. Kaplamanın yaşı, örtünün hâli, mevcut delikler ve varsa eski akıntı izleri fotoğraflanır; tesis kurulduktan sonra ortaya çıkan hasarın hangisinin yeni olduğu ancak bu kayıtla ayrılabilir. Çatının ömrü zaten sonuna yaklaşmışsa sıra da değişir: önce yüzey yenilenir, tesis sonra kurulur. Yenileme kapsamının nasıl çıkarıldığını apartman çatı yenileme, düzenli bakımın neleri kapsadığını çatı bakımı sayfasında yazdık.

Keşifte yaptığımız iş bu tespittir: mevcut durum yazılı ve fotoğraflı hâle getirilir, tesisin geleceği bölgenin taşıyıcısı ve örtüsü ayrıca değerlendirilir. Kurul kararı hukuki bir tercihtir, ama o kararın çatıya maliyeti ölçülebilir bir şeydir; toplantıya bu ölçüyle gitmek, sonradan yapılacak onarımın büyüklüğünü baştan küçültür.