Sorular
Apartman çatısı kimin sorumluluğunda?
Apartman çatısı kat mülkiyetinde ortak yerdir; sorumluluk en üst kattaki daireye değil bütün kat maliklerine aittir. Onarımı sağlamak yöneticinin görevi, karar vermek kat malikleri kurulunun işi, gideri karşılamak maliklerin arsa payı oranındaki yükümlülüğüdür. Yalnız bir daireye bırakılmış teraslar ile çatıya sonradan eklenen cihazlar bu kuralın dışında değerlendirilir.
Apartmanda çatı tek bir dairenin değil, binanın parçasıdır. Kat mülkiyeti düzeninde çatılar ortak yerler arasında açıkça sayılır; bu yüzden bakımı, onarımı ve gideri bütün kat maliklerine aittir. En üst katta oturmak sorumluluk yüklemez — o daire yalnızca akıntıyı ilk gören taraftır. Zemin katta oturmak da muafiyet sağlamaz; çatı yorulduğunda binanın taşıyıcısı, cephesi ve satış değeri birlikte etkilenir.
Çatının hangi parçası ortak yer sayılır
Tartışma çoğu zaman “çatı” kelimesinin neyi kapsadığında çıkar. Pratikte ayrım şöyle kurulur:
| Yapı ögesi | Kural olarak |
|---|---|
| Kaplama, mahya, altındaki mertek-aşık ya da çelik taşıyıcı | Ortak yer; bütün malikler |
| Ortak dere, oluk ve iniş boruları | Ortak yer; bütün malikler |
| Baca gövdesi, şönt baca, ortak havalandırma çıkışları | Ortak yer; bütün malikler |
| Bağımsız bölüm yapılmamış çatı arası hacmi | Ortak yer; bütün malikler |
| Yalnız bir daireye bırakılmış teras kaplaması | Kullanımdan doğan hasar o malike, yalıtım katmanı ortak |
| Sonradan konan anten, klima dış ünitesi, panel, depo | Koyduran taraf |
Yönetim planı bazı ögeler için farklı bir düzen kurmuş olabilir; anlaşmazlıkta önce yönetim planına, sonra tapudaki kat mülkiyeti tablosuna bakılır.
En üst kattaki daire neden tek başına sorumlu değil
Yaygın kabul, akıntı hangi dairede görünüyorsa onarımın da o daireye ait olduğudur. Oysa suyun girdiği yer ile damladığı yer aynı değildir; su örtünün ve mertek yüzeyinin eğimi boyunca metrelerce yol alıp takıldığı ilk noktada iner. Bu davranışı çatıdan su akıyor sayfasında ayrıntısıyla anlattık. Yani en üst kat, arızanın adresi değil, sonucun göründüğü yerdir.
İkinci nokta daha basittir: ortak yerdeki bir arızanın gideri, zararın kimde göründüğüne bakılarak değil, arızanın nerede olduğuna bakılarak paylaşılır. Üst daireden gelen suyun kaynağını ayırmak için üst komşunun çatısı akıyor sayfasındaki üç işaret yeterlidir.
Yöneticinin görevi nerede başlar
Yönetici, ortak yerlerin korunması ve onarımı için gereken tedbirleri almakla görevlidir. Bu görev karar üretmeyi değil, kararı hazırlamayı ve uygulamayı kapsar: keşfi yaptırmak, yazılı teklif toplamak, konuyu gündeme almak, karar çıkınca işi yürütmek ve gideri toplamak. Kararın nasıl alındığını çatı onarım kararı nasıl alınır sayfasında yazdık.
Bir istisna var: ortak yerdeki bozukluk anayapıya ya da bağımsız bölümlere zarar veriyorsa ve acilen onarılması gerekiyorsa, bu onarım maliklerin rızası aranmadan yaptırılabilir. Açık kalmış bir çatı, çöken bir tavan ya da elektrik tesisatına ulaşmış akıntı bu kapsama girer. Yönetici hareketsiz kalır ve karar da çıkmazsa, kat maliklerinden her biri hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Kuralın dışında kalan durumlar
Üç başlık ortak yer kuralını değiştirir. Birincisi kullanım hakkı yalnız bir bağımsız bölüme bırakılmış teraslardır; orada kullanımdan doğan hasar ile yalıtımın kendi ömrünü tamamlaması ayrı değerlendirilir. İkincisi sonradan yapılan eklentilerdir: çatıya delik açan anten ayağı, klima kondens hattı ya da panel montajı arızaya sebep olduysa masraf eklentiyi yaptıran tarafa çıkar. Üçüncüsü yakın zamanda yapılmış kusurlu iştir; orada muhatap kat malikleri değil, işi yapan yüklenicidir. Tazminat tarafının kime yöneleceğini çatı akıntısı için kimden tazminat istenir sayfasında ayırdık.
Kiracı bu tabloda nerede duruyor
Kiracı ortak yerin maliki değildir; çatı onarımını yaptırma ve esaslı onarımın bedelini üstlenme yükümlülüğü kiraya verendedir. Kiracının payına düşen, olağan kullanımın gerektirdiği temizlik ve bakımdır — teras süzgecinin açık tutulması, balkon giderinin yaprak tutmaması gibi. Ortak gider payı kiracıdan istenebildiği durumlarda bile bu talep ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve ödediğini kirasından düşer. Ayrımın tamamı kiracı mı ev sahibi mi çatı onarımını yaptırır sayfasında; giderin daireler arasında hangi ölçüye göre bölündüğü ise çatı gideri nasıl paylaştırılır sayfasında.
Bu tartışmaların pratikteki bedeli, onarımın kendisinden büyük olur. Kimin ödeyeceği konuşulurken her yağış ıslanan ahşabı bir kat daha yorar; nokta onarımıyla kapanabilecek bir arıza, birkaç mevsim sonra taşıyıcıya dokunan bir işe döner. Bu yüzden sıra hep aynıdır: akıntı geçici olarak durdurulur, kaynak teknik olarak tespit edilir, sonra sorumluluk konuşulur. Keşfe gelip kapsamı ve kalemleri yazılı biçimde çıkarabiliriz — kurul toplantısına tahminle değil, ölçüyle gidilmiş olur.
Apartman Çatısında Sorumluluk
Sık sorulan sorular
Binada yönetici seçilmemişse çatı onarımını kim başlatır?
Yönetici yokluğu sorumluluğu ortadan kaldırmaz, yalnızca işi yürütecek kişiyi belirsiz bırakır. Sekiz ve daha çok bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; atanmadıysa kat maliklerinden her biri mahkemeye başvurup yönetici atanmasını isteyebilir. Acil bir akıntı varsa beklemeye gerek yok: geçici koruma yaptırılıp bedeli belgelenir, kalıcı onarım kararı kurul toplandıktan sonra alınır.
Çatı akıntısı yalnızca benim daireme zarar veriyorsa gider yine ortak mı sayılır?
Evet. Onarımın gideri, zararın hangi dairede göründüğüne değil, arızanın hangi yerde olduğuna bakılarak paylaşılır. Arıza ortak yerdeyse gider de ortaktır. Dairenizin içinde oluşan boya, alçıpan ve eşya zararı ise ayrı bir başlıktır; bunun tazmini için hasarın kaynağının ve yönetime yapılan bildirimin tarihli biçimde belgelenmiş olması gerekir.
Çatıdaki baca benim dairemin bacası, onarımı bana mı ait?
Baca gövdesi binanın ortak tesisatıdır ve çatı üstündeki bölümü de ortak yer sayılır; tek bir daireye hizmet ediyor olması bunu değiştirmez. Kural olarak bacanın sıvası, şapkası ve çatıyla birleştiği yerdeki su kesme detayı ortak gider kalemidir. Dairenin kendi kullanımından doğan tıkanma ve kurum temizliği ise o bağımsız bölümün kullanıcısına bırakılır.
Yönetim planı çatının sorumluluğunu tek bir daireye bırakabilir mi?
Yönetim planı, giderlerin paylaşımı konusunda kanundaki paylaşım kuralından farklı bir düzen kurabilir; bu yüzden binanızda önce yönetim planına bakılmalıdır. Ancak çatının ortak yer niteliği plan hükmüyle kaldırılamaz. Uygulamada karşılaşılan 'çatı katı sahibi çatıya bakar' anlaşmaları çoğunlukla yazılı dayanaktan yoksundur; tartışma çıktığında geçerliliği hukukçuya sorulmalıdır.
Çatıya sonradan konan ortak su deposu kimin sorumluluğunda?
Bina için konulmuş ve herkese hizmet eden bir depo ortak tesistir; bakımı, taşması hâlinde doğan zarar ve söküldüğünde altında kalan yüzeyin onarımı ortak gider kalemidir. Tek bir daire için konulmuş depo ise o bağımsız bölümün eklentisi gibi değerlendirilir. Her iki durumda da deponun ağırlığının taşıyıcıya nasıl dağıtıldığı ayrıca kontrol edilmelidir.
