Sorular
Çatı onarım kararı nasıl alınır?
Apartmanda çatı onarımı kat malikleri kurulunun kararıyla başlar. Konu gündeme yazılır, toplantı yeter sayısı sağlanır ve olağan bakım-onarım işleri sayı ile arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır; karar, karar defterine yazılıp imzalanınca bağlayıcı olur. Ortak yerdeki bozukluk anayapıya zarar veriyor ve acil müdahale gerekiyorsa onarım maliklerin rızası aranmadan yaptırılabilir.
Apartmanda çatı ortak yer olduğu için onarım kararı tek bir daireye ya da yöneticiye ait değildir; kat malikleri kurulunda alınır. Süreç şu sırayı izler: keşif yapılır ve kalem kalem yazılı teklif alınır, konu toplantı çağrısında gündem maddesi olarak yazılır, toplantıda yeter sayı sağlanır, karar oylanır ve karar defterine geçirilip imzalanır. Karar defterine yazılmamış bir mutabakat, ödeme sırası geldiğinde dayanaksız kalır.
Toplantıdan önce ne hazırlanır
Toplantıya “çatı akıyor, bir şeyler yapalım” cümlesiyle gidilirse sonuç bir sonraki toplantıya erteleme olur. Elde bulunması gereken üç şey vardır: arızanın nerede olduğunu gösteren tespit, işin kapsamını belirleyen yazılı teklif ve ödeme takvimi önerisi.
Teklifin kalem kalem olması önemlidir; toplam tek satırsa toplantıda tartışılan şey işin kendisi değil rakam olur. Teklifte hangi başlıkların bulunması gerektiğini çatı teklifinde hangi kalemler yazmalı sayfasında listeledik. Keşifte nelere bakıldığını görmek için keşif sırasında usta neye bakar sayfasına bakabilirsiniz. Nokta onarımın mı yoksa komple yenilemenin mi konuşulacağı da toplantı öncesinde netleşmelidir; ölçütleri çatı tamiri mi komple yenileme mi sayfasında topladık.
Hangi iş hangi çoğunlukla karara bağlanır
| Yapılacak iş | Kural olarak gereken karar |
|---|---|
| Kaplama onarımı, kiremit aktarma, dere ve oluk yenileme | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Çatıya ısı yalıtımı eklenmesi | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Ortak yerde biçim değiştiren inşaat, çatı formunun değiştirilmesi | Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası |
| Çok masraflı ya da lüks sayılan yenilik | Beşte dört; azınlık katılmaya zorlanamaz |
| Çatı arasında yeni bağımsız bölüm oluşturulması | Oybirliği ve tadilat projesi |
| Anayapıya zarar veren, acilen giderilmesi gereken bozukluk | Rıza aranmaz |
Ayrım şurada kurulur: mevcut çatıyı eski işlevine döndüren her iş bakım-onarımdır. Çatının biçimini, yüksekliğini ya da bina içindeki alan düzenini değiştiren iş ise yenilik sayılır ve daha ağır yeter sayı ister. Ruhsat tarafındaki karşılığı için çatı tamiri için ruhsat gerekir mi sayfasına bakın.
Toplantı çağrısı ve oylama
Çağrı bütün kat maliklerine, toplantı gününden önce yazılı olarak ve gündemi belirtilerek yapılır. Gündemde yazmayan bir konu toplantıda karara bağlanırsa, o karar sonradan iptal davasına konu olur. Oylamada her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy kullanır; bir kişinin birden çok bağımsız bölümü varsa oy sayısı sınırlıdır. Kiracılar toplantıya oy hakkıyla değil, malikin verdiği yetki belgesiyle katılabilir.
Karar defterine ne yazılır
Karar defteri, sonradan çıkan her tartışmanın döneceği tek belgedir. İçinde şunlar bulunmalı:
- İşin kapsamı: hangi yüzey, hangi kalemler, hangi malzeme cinsi ve kalınlığı.
- Bedel ve ödeme takvimi: toplam tutar, taksit sayısı, avansın ne zaman toplanacağı.
- Paylaşım ölçüsü: giderin hangi orana göre bölüneceği ve ödemeyen çıkarsa izlenecek yol.
- Süre ve mevsim: işin başlama tarihi, tahmini bitiş, yağış hâlinde ertelenme koşulu.
- Yetki: sözleşmeyi kimin imzalayacağı, iş sırasında çıkan çürük için yöneticiye tanınan sınır.
Son madde en çok atlanandır. Kaplama sökülünce altından çürük mertek çıkması sık görülen bir durumdur; bunun için önceden bir yetki sınırı yazılmamışsa iş, kurul yeniden toplanana kadar açık çatıyla bekler.
Acil onarımda karar beklenir mi
Beklenmez. Ortak yerdeki bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen giderilmesi gerektiği durumlarda onarım, maliklerin rızası aranmadan yaptırılır. Açık kalmış bir çatı, fırtınada uçmuş kaplama, elektrik tesisatına ulaşmış akıntı bu kapsamdadır. Uygulamada doğru yol şudur: geçici koruma aynı gün yapılır ve fotoğrafla belgelenir, kalıcı onarımın kapsamı ise kurulda konuşulur. Acil çatı tamiri tarafında yaptığımız iş budur; kalıcı kapsam apartman çatı yenileme sayfasında.
Kararın son maddesi çoğu binada atlanır: iş bittiğinde neyin kontrol edileceği. Kurulda “hangi bölümde hangi kalem yapılacak, bittiğinde kim teslim alacak” cümlesi yazılırsa, sonraki yağıştan sonra tartışılacak bir şey kalmaz. Toplantıya girmeden önce yazılı ve kalem kalem teklif çıkarabiliriz; benzer binalarda konuştuğumuz ortalama aralığı telefonda da söyleyebiliriz, kesin rakam çatı görüldükten sonra netleşir.
Çatı Onarım Kararı
Sık sorulan sorular
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne yapılır?
Toplantı ertelenir ve ikinci toplantı, ilkinden en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci toplantıda karar, katılanların salt çoğunluğuyla alınır; yani binanın tamamı değil, toplantıya gelenler esas alınır. Bu kural yalnızca olağan çoğunlukla alınabilen kararlar için işler — beşte dört rıza ya da oybirliği gerektiren işlerde ikinci toplantı yeter sayıyı düşürmez.
Toplantıya katılmayan malik karara uymak zorunda mı?
Evet. Usulüne uygun çağrıyla toplanmış kurulun aldığı karar, toplantıya katılmayanlar ve karşı oy verenler dâhil bütün kat maliklerini ve onların haleflerini bağlar. Karara itirazı olan malikin yolu ödememek değil, kararın iptali için süresi içinde mahkemeye başvurmaktır. Bu süre kaçırıldığında karar kesinleşir ve gider payı istenebilir hâle gelir.
Karar çıkmıyorsa çatı akmaya devam mı edecek?
Hayır. İki ayrı yol vardır. Bozukluk anayapıya ya da bağımsız bölümlere zarar veriyor ve acil müdahale gerektiriyorsa onarım rıza aranmadan yaptırılır. Kalıcı onarımda karar tıkanmışsa kat maliklerinden her biri hâkimin müdahalesini isteyebilir; mahkeme gerekli tedbirin alınmasına karar verir. Her iki yolda da elinizde tarihli fotoğraf ve yazılı teklif bulunması süreci kısaltır.
Karar defterine tam olarak ne yazılmalı?
İşin kapsamı (hangi yüzey, hangi kalemler), seçilen firma, toplam bedel, ödeme takvimi, giderin hangi ölçüye göre paylaşılacağı, işin başlama ve bitiş süresi ve yönetime verilen yetki. Karar defteri noter onaylı olmalı ve karar toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır. Eksik yazılmış bir karar, iş sırasında çıkan her sürprizde yeniden toplanma sebebi olur.
Yönetici tek başına usta çağırıp iş yaptırabilir mi?
Yöneticinin yetkisi olağan bakım ve küçük onarımlarla, bir de acil durumlarla sınırlıdır: tıkalı oluğun açılması, uçan birkaç kiremidin yerine konması, akan bir noktanın geçici olarak kapatılması bu kapsamdadır. Kapsamlı aktarma, yalıtım eklenmesi ya da taşıyıcıya dokunan iş kurul kararı ister. Yetkisi aşan iş yaptıran yönetici, bedelini malikten tahsil ederken güçlükle karşılaşır.
