Sorular
Çatı gideri daireler arasında nasıl paylaştırılır?
Çatı onarımı ortak yer gideridir ve kat malikleri arasında kural olarak arsa payı oranında paylaşılır — daire sayısına, kat yüksekliğine ya da kullanım alanına göre değil. Arsa payı tapu kaydında ve kat mülkiyeti tablosunda yazar. Kat malikleri oybirliğiyle farklı bir paylaşım kararlaştırabilir ya da yönetim planı başka bir düzen kurmuş olabilir; bu iki durum dışında ölçü değişmez.
Çatı onarımı ortak yer gideridir ve kat malikleri arasında kural olarak arsa payı oranında bölünür. Yani daire başına eşit değil, tapuda yazan paya göre. Ölçü budur; dairenin kaçıncı katta olduğu, kaç metrekare olduğu ya da çatıdan ne kadar yararlandığı paylaşımı değiştirmez. Farklı bir düzen ancak iki yolla kurulur: yönetim planında böyle yazıyorsa ya da kat malikleri oybirliğiyle başka türlü anlaşmışsa.
Arsa payı nereden öğrenilir
Üç yerden okunur: tapu kaydındaki bağımsız bölüm sayfası, kat mülkiyetine geçişte düzenlenmiş arsa payı tablosu ve yönetim planı eki listeler. Paylar genellikle binde ya da yüzde olarak yazılır; toplamları tam sayıyı verir. Yönetimin elinde bu listenin güncel bir kopyası bulunmalıdır, çünkü her gider dağıtımı ona göre yapılır.
Uygulamada en sık karışan nokta arsa payı ile daire alanının aynı şey sanılmasıdır. İkisi çoğu binada birbirine yakın çıkar ama aynı değildir; dükkânların ve zemin kat bölümlerinin payı, alanlarına göre beklenenden yüksek olabilir.
Örnek bir dağılım
Aşağıdaki tablo, binde bin üzerinden pay verilmiş sekiz bağımsız bölümlü bir binada dağılımın nasıl çıktığını gösteren örnek bir hesaptır:
| Bağımsız bölüm | Arsa payı (binde) | Toplam bedeldeki payı |
|---|---|---|
| Zemin kat dükkânı | 180 | %18 |
| Normal kat dairesi (5 adet) | her biri 130 | her biri %13 |
| Çatı katı dairesi (2 adet) | her biri 85 | her biri %8,5 |
| Toplam | 1000 | %100 |
Tablodaki çatı katı daireleri, çatıya en yakın oldukları hâlde en az payı öder; dükkân ise çatıyla hiç teması olmadığı hâlde en çoğunu. Bu, ölçünün yararlanma değil mülkiyet payı olmasından gelir.
“Ben en alttayım, niye ödüyorum?” tartışması
Toplantılarda en çok duyulan itiraz budur. Cevabı teknik tarafta da vardır: çatı yalnızca üst katı korumaz. Su örtüyü geçtiğinde önce taşıyıcı ahşap, sonra duvar başlıkları, ardından cephe ve iç sıva etkilenir; yıllar içinde kolon dipleri ve bodrum rutubetiyle biten hasar zincirleri çatıdan başlar. Suyun bina içinde nasıl yayıldığını çatıdan su akıyor sayfasında, duvar üzerindeki nemin kaynağını ayırmayı duvarda rutubet çatıdan mı sayfasında anlattık.
İkinci ve daha kısa cevap şudur: ödenen şey konfor değil, ortak taşınmazın korunmasıdır. Çatısı çürümüş bir binada zemin kattaki dairenin değeri de düşer.
Farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir mi
Kararlaştırılabilir, ama sınırları vardır. Ortak gidere katılma kuralı “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” işler; yani kat malikleri oybirliğiyle, örneğin eşit paylaşım ya da kat esaslı bir düzen benimseyebilir. Bu anlaşmanın oybirliğiyle alınması ve karar defterine geçirilmesi gerekir — çoğunlukla alınmış bir karar, azınlıkta kalan malikin payını değiştirmez.
Yönetim planı da kendi paylaşım düzenini kurmuş olabilir ve bu düzen kanundaki genel kuralın önüne geçer. Bu yüzden bir binada gider dağıtımına başlamadan önce bakılacak ilk belge yönetim planıdır. Bakım-onarım giderleri arsa payına göre, ısınma ve kapıcı gibi hizmet giderleri ise başka ölçülere göre bölündüğü için, çatı kalemi apartman aidatının içine eritilmeden ayrı bir başlıkta gösterilmelidir.
Paylaşım tartışmasını küçülten iki şey
Birincisi teklifin ayrıntılı olması. Tek satır toplam yazılmış bir teklifte herkes kendi payını değil, rakamın büyüklüğünü tartışır. Kalem kalem yazılmış bir teklifte tartışma “hangi iş gerekli” sorusuna döner ve orada anlaşmak kolaydır; başlıkları çatı teklifinde hangi kalemler yazmalı sayfasında sıraladık.
İkincisi işin etaplanabilir olup olmadığının baştan konuşulması. Bütçe bir defada toplanamıyorsa, çatının hangi bölümünün önce yapılacağı teknik bir karardır ve keyfî bölünemez; ölçütleri çatı işini parçalı yaptırmak mantıklı mı sayfasında topladık. Payını ödemeyen çıktığında izlenecek yol ise kat maliki çatı giderini ödemezse sayfasında.
Paylaşım ölçüsünün karar defterine yazılması, sonraki her tartışmayı bitirir. Gider dağıtım listesi bağımsız bölüm bazında hazırlanıp maliklere yazılı olarak dağıtıldığında, ödeme takibi de kişisel bir mesele olmaktan çıkar.
Çatı Giderinin Paylaşımı
Sık sorulan sorular
Dairemi kullanmıyorum, boş duruyor; yine de ödemek zorunda mıyım?
Evet. Kat maliki, kendi bağımsız bölümünü kullanmadığını ya da ortak yerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak gidere katılmaktan kaçınamaz. Boş daire, kapalı dükkân ya da kirada olmayan bir bölüm bu kuralı değiştirmez. Sebep basittir: çatı onarımı yalnızca bir kullanım hizmeti değil, taşınmazın kendisini koruyan bir masraftır.
Arsa payım yanlış hesaplanmış görünüyor, düzeltilebilir mi?
Düzeltilebilir. Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız biçimde belirlenmişse, kat maliklerinden her biri mahkemeye başvurup payların yeniden dağıtılmasını isteyebilir. Bu ayrı ve uzun bir yargılamadır; devam eden bir çatı onarımını durdurmaz. Pratikte doğru sıra şudur: gider mevcut paylara göre toplanır, arsa payı itirazı ayrı bir dosya olarak yürütülür.
Sonradan çatı katı yapılmış daire daha fazla mı öder?
Ödeme oranını belirleyen şey dairenin konumu değil arsa payıdır; çatı katındaki bağımsız bölüm de kendi payı oranında katılır. Ancak sonradan yapılan bir eklenti çatının kendisine zarar verdiyse ya da onarımın kapsamını büyüttüyse, o kısmın bedeli eklentiyi yaptıran malike yazılabilir. Bu ayrımın keşifte tutanağa geçirilmiş olması gerekir.
Çatı yalıtımının gideri de aynı ölçüyle mi bölünür?
Isı yalıtımı bina kabuğunu ilgilendiren bir iştir ve kararı sayı ile arsa payı çoğunluğuyla alınır. Giderin paylaşımında iki yaklaşım tartışılır: ortak gider gibi arsa payı oranında bölmek ya da yenilik ve ilavelerde olduğu gibi yararlanma oranına bakmak. Karışıklığı önlemek için paylaşım ölçüsü, karar defterine işin kapsamıyla birlikte açıkça yazılmalıdır.
Daireyi satarsam ödenmemiş çatı payı kimde kalır?
Ortak gider borcu bağımsız bölümü izler; yeni malik, eski malikle birlikte bu borçtan sorumlu tutulabilir ve ödediğini eski malike rücu eder. Bu yüzden devir öncesinde yönetimden borcu yoktur yazısı almak, alıcı için standart bir kontroldür. Karar alınmış ama henüz toplanmamış bir çatı onarımı varsa, payın kime düşeceği satış sözleşmesinde ayrıca yazılmalıdır.
