Kat maliki çatı giderini ödemezse ne olur?

Ödenmeyen çatı payı kendiliğinden düşmez, işin dışında da bırakılamaz. Kat mülkiyeti düzeninde ortak gider borcu ödenmediğinde üç sonuç birden doğar: gecikilen tutar için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı işlemeye başlar, yönetici ya da kat maliklerinden her biri o malike karşı dava açabilir veya icra takibi başlatabilir, alacağın güvencesi için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek tescili istenebilir. Yani mesele “komşu ödemedi, iş yapılamıyor” durumundan çıkıp takip edilebilir bir alacağa döner.

Adım adım izlenen yol

Aşama	Ne yapılır	Sonucu
Bildirim	Gider dağıtım listesi ve ödeme çağrısı yazılı olarak tebliğ edilir	Borcun doğduğu tarih netleşir
Gecikme	Ödenmeyen tutara aylık yüzde beş gecikme tazminatı işletilir	Alacak, geçen zamanla erimez
Takip	Yönetici veya kat maliklerinden biri icra takibi başlatır	Borç resmî sürece girer
Güvence	Bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili istenir	Daire el değiştirse de alacak korunur
Kiracı	Borç, kiracıdan ödeyeceği kira tutarıyla sınırlı istenebilir	Tahsilat kiradan mahsupla yürür

Sıra atlanmamalıdır. Yazılı bildirim yapılmadan başlatılan takipler, borcun ne zaman muaccel olduğu tartışılacağı için uzar.

Yönetimin elinde bulunması gereken kayıt

Bu sürecin tamamı üç belgeye dayanır: noter onaylı karar defterindeki gider kararı, karara uygun hazırlanmış ve bağımsız bölüm numarasıyla tutulmuş dağıtım listesi, bir de ödeme çağrısının maliğe ulaştığını gösteren tebligat kaydı. Kararın nasıl alınacağını ve deftere ne yazılması gerektiğini çatı onarım kararı nasıl alınır sayfasında, payın hangi ölçüye göre çıkarıldığını çatı gideri nasıl paylaştırılır sayfasında anlattık.

Kiracıdan tahsilat hangi sınırda mümkün

Bağımsız bölümü kiracıyla kullanan malikin ortak gider borcundan kiracı da sorumludur; ancak bu sorumluluk kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır. Yönetim, kiracıya yazılı olarak bildirim yapıp kira ödemesini gider borcuna mahsuben kendisine yönlendirmesini isteyebilir; kiracı ödediği tutarı kira borcundan düşer. Bunun ötesinde, çatı onarımının yükünü kiracıya bindirmek mümkün değildir — esaslı onarım kiraya verenin işidir. Kiracıyla malik arasındaki iş bölümünü kiracı mı ev sahibi mi çatı onarımını yaptırır sayfasında ayırdık.

Teknik taraf: tahsilat aksarsa çatı bekler

Bu başlık hukuki değil, işin kendisiyle ilgilidir ve pratikte en pahalı kısmı burasıdır. Çatı işi başladığında yüzey belli bir bölümden açılır; sökülen kaplama geri konmadan iş durursa altta kalan taşıyıcı ilk yağışta doğrudan ıslanır. İskele kurulu bekler, ekip başka işe kayar, kurulum ikinci kez yapılır. Bu üç kalem, ödenmeyen payın kendisinden daha büyük bir maliyet üretir.

Bu yüzden sözleşme ile tahsilat takvimi birbirine bağlanır: işe başlama, avansın toplanmış olmasına; etap geçişleri, ara ödemelere. Bütçe bir defada toplanamıyorsa iş keyfî bölünmez, teknik olarak kapanabilir etaplara ayrılır — ölçütleri çatı işini parçalı yaptırmak mantıklı mı sayfasında. Kapsamlı bir yenilemeye gitmeden önce apartman çatı yenileme sayfasındaki iş sırasına bakmak, hangi aşamanın ertelenebilir olduğunu gösterir.

Ödemeyen malikle iş nasıl planlanır

Uygulamada işleyen yol şudur: karar alınır, avans toplanır ve toplanan tutar işin ilk etabını tam olarak kapatıyorsa iş başlatılır. Eksik pay için hukuki takip paralel yürür; işin takvimi bu takibin sonucuna bağlanmaz. Böylece hem çatı açık kalmaz hem alacak zamanaşımına uğramaz.

Yağış mevsiminden önce tamamlanması gereken bir iş varsa bu planlama daha da önem kazanır. Tahsilatın tamamlanmasını beklerken kaçırılan kuru hava dönemi işi bir sonraki yaza taşır; aradaki kış boyunca akıntı büyür, ıslanan mertekler yorulur ve ilkbaharda konuşulan kapsam artık aynı kapsam olmaz. Yönetimlere önerdiğimiz sıra bu yüzden nettir: keşif ve yazılı teklif, ardından karar ve avans, sonra iş. Alacak takibi bu üçünün arkasından, kendi takviminde yürür.