Kiracı mı ev sahibi mi çatı onarımını yaptırır?

Çatı onarımı esaslı onarımdır ve kural olarak kiraya verene aittir. Dayanağı basittir: kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür; akan bir çatı bu yükümlülüğün ihlalidir. Kiracıya düşen ise olağan kullanımın gerektirdiği temizlik ve küçük bakımdır. Apartmanda ayrıca bir katman vardır: çatı ortak yer olduğu için karar kat malikleri kurulunda alınır, gider maliklere düşer; kiracı ne karar verir ne de esaslı onarımın bedelini üstlenir.

Hangi iş kime düşer

İş	Kim yaptırır, kim öder
Kaplama onarımı, aktarma, yalıtım, taşıyıcı takviyesi	Kiraya veren; apartmanda kurul kararıyla, gider maliklerde
Oluk ağzının, teras süzgecinin, balkon giderinin temizliği	Kiracı — olağan bakım
Su akarken yapılan geçici koruma	Kiracı başlatabilir; bedeli kiraya verenden istenir
Kiracının taktırdığı klima, anten, tente kaynaklı hasar	Kiracı
Apartman ortak gider payı	Malik; kiracıdan kira tutarıyla sınırlı istenebilir, ödediğini kiradan düşer

Ayrımın ölçüsü şudur: yapının kendi ömrünü tamamlamasından doğan iş kiraya verene, kullanımdan doğan iş kullanana aittir. Örtünün kırılganlaşması, mahyanın dökülmesi, mertek çürümesi birinci gruba girer; yaprak tutan oluk ikinci gruba.

Kiracı ne yapmalı, hangi sırayla

• Zararı durdurun. Akıntının bulunduğu bölgenin sigortasını indirin, suyu tek bir kaba yönlendirin, altındaki eşyayı kenara çekin. Tavandaki lekenin nasıl okunacağı tavanda su lekesi sayfasında.
• Aynı gün kayıt alın. Her yağıştan sonra tarih görünecek biçimde fotoğraf çekin; lekenin kenarını kalemle işaretlemek büyümeyi kanıtlar.
• Yazılı bildirim yapın. Mal sahibine, apartmandaysanız ayrıca yöneticiye. Hangi oda, hangi tarih, hangi yağıştan sonra başladığı ve talep açıkça yazılsın.
• Uygun süre verin. Sürenin sonunda onarım yapılmazsa, ayıbı giderip masrafı kira borcundan mahsup etme ya da kira indirimi isteme yolu açılır.
• Keşif için kapıyı açın. Tespiti kiracı ayarlayabilir; teklif ve sözleşme tarafı mal sahibine gider.

Masraf kiradan düşülebilir mi

Düşülebilir, ama sırayla. Önce ayıp yazılı olarak bildirilir ve giderilmesi için uygun bir süre verilir; süre sonunda onarım yapılmamışsa kiracının, gideri karşılayıp kira borcundan mahsup etmesi gündeme gelir. Kendi başına başlatılan ve önceden bildirilmemiş kapsamlı bir onarımın bedelini sonradan tahsil etmek güçtür.

İkinci sınır kapsamdır: mahsup, ayıbın giderilmesi için gereken makul masrafla ilgilidir. Akan bir noktanın kapatılması ile çatının komple aktarılması aynı başlık değildir; ikincisi mal sahibinin kararını gerektiren bir yatırımdır. Nokta onarımıyla yenilemenin sınırını kısmi onarım çatının ömrünü uzatır mı sayfasında ayırdık.

Ev sahibi başka şehirdeyse süreç nasıl yürür

Bu, uygulamada en sık karşılaştığımız durumdur ve teknik olarak sorun değildir. Keşfe kiracının açtığı kapıyla gelinir, tespit fotoğraflarla belgelenir, kalem kalem teklif doğrudan mal sahibine iletilir. Onay yazılı geldikten sonra iş programlanır; anahtar teslim gerektiren bir kapsam varsa kiracıyla ayrıca gün belirlenir. Kararı veren ve ödeyen taraf her zaman maliktir, bunun istisnası yoktur. İşin ne kadar süreceğini ve evin boşaltılıp boşaltılmayacağını önceden bilmek isteyen kiracılar için çatı tamiri ne kadar sürer ve çatı işi için evi boşaltmak gerekir mi sayfalarına bakılabilir.

Apartmanda kiracının konumu

Kiracı kat malikleri kuruluna oy hakkıyla katılamaz; malikin verdiği yazılı yetkiyle temsilci olarak bulunabilir. Ortak gider borcundan ise sınırlı biçimde sorumludur ve bu sorumluluk ödeyeceği kira tutarını aşmaz; ödediğini kirasından düşer. Çatı gideri payının hangi ölçüye göre çıkarıldığını çatı gideri nasıl paylaştırılır sayfasında, kararın nasıl alındığını apartman çatısı kimin sorumluluğunda sayfasında anlattık.

Kiracı ile mal sahibi arasındaki tartışma çoğu zaman sorumluluktan değil, bilgi eksikliğinden büyür. Fotoğrafla belgelenmiş bir tespit ve kalem kalem yazılı bir teklif, iki tarafın da aynı şeye bakmasını sağlar; ondan sonra konuşulan konu “kim haklı” değil, “hangi kalem, ne zaman” olur. Kiralık bir evde akıntı varsa geçici koruma beklemez, kalıcı onarım ise malikin kararıyla gelir.