Çatı tamiri için ruhsat gerekir mi?

Çatı işlerinde ruhsat sorusunun cevabı işin adına değil, kapsamına bakılarak verilir. İmar mevzuatında taşıyıcı unsuru etkilemeyen çatı onarımı ve kiremit aktarılması basit onarım sayılır; oluk, dere, doğrama ve kaplama tamirleriyle birlikte ruhsata tabi değildir. Taşıyıcıya dokunan, çatının biçimini ya da yüksekliğini değiştiren, binaya alan veya bağımsız bölüm kazandıran her iş ise esaslı tadilattır ve ruhsat ister. Ayrım burada kurulur; kaplamanın markası ya da işin bedeli belirleyici değildir.

Ruhsatsız yapılabilen işler

• Kırık, kaymış ya da eksik kaplama parçalarının değişimi.
• Mevcut eğim ve taşıyıcı korunarak yapılan kiremit aktarma; kapsamı çatı aktarma sayfasında.
• Mahya harcının yenilenmesi, kuru mahya uygulaması.
• Dere sacının, oluk ve iniş borularının onarımı ya da değişimi.
• Su yalıtım örtüsünün yenilenmesi, mertek arasına ısı yalıtımı konması.
• Baca dibindeki, çatı penceresi çevresindeki ve havalandırma çıkışlarındaki etek sacının yenilenmesi.

Bunların ortak özelliği şudur: yapıyı eski işlevine döndürürler, ona yeni bir şey eklemezler.

Ruhsat gerektiren işler

Yapılacak iş	Sebep
Makas, mertek ve aşık sisteminin değiştirilmesi, çelik çatıya geçiş	Taşıyıcı unsura müdahale
Çatı eğiminin, yüksekliğinin ya da biçiminin değiştirilmesi	Gabari ve dış görünüm değişikliği
Teras çatının kapatılması, çatı arasına piyes yapılması	Alan ve işlev değişikliği
Saçak boyunun büyütülmesi, yeni çıkma yapılması	Yapı yaklaşma ve emsal düzeni
Çatıya oda, teras kapatma ya da bağımsız bölüm eklenmesi	Yeni inşaat sayılır

Sınırdaki işlerde bir cümlelik ölçüt işe yarar: çatının projedeki hâli değişiyorsa ruhsat gerekir. Çatı katına oda eklemenin iki ayrı izin tarafı olduğunu çatı katına oda eklemek yasal mı sayfasında ayrıntılandırdık.

Koruma alanları ve Boğaziçi çevresi

İstanbul’un Boğaz kıyısındaki yerleşimlerde özel bir katman daha vardır. Sit alanında bulunan ya da tescilli yapılarda, basit onarım niteliğindeki işler bile ilgili koruma kurulunun ya da yetkili birimin iznine bağlıdır; kaplama cinsi, rengi ve detayı bu izinle belirlenir. Boğaziçi alanı içindeki parsellerde de görünümü etkileyen işler ayrı bir onay düzenine tabidir. Tarihi yapılarda çalışırken izlediğimiz yolu yalı ve köşk çatı restorasyonu sayfasında anlattık. İşten önce parselin imar durumunu ve koruma statüsünü belediyeden sormak, sonradan durdurulan bir işten çok daha ucuzdur.

Basit onarım mı esaslı tadilat mı: karar keşifte verilir

Bu ayrımı gözle vermek her zaman mümkün olmaz. Kaplama söküldüğünde altındaki taşıyıcının durumu ortaya çıkar; birkaç merteğin uçları çürümüşse yapılan iş hâlâ onarımdır, taşıyıcı sistemin bütünü değişecekse iş sınıf atlar. Bu yüzden keşifte yalnızca yüzeye değil, mertek uçlarına, duvar başlıklarına ve oturma noktalarına bakılır; çürüğün yaygınlığını ahşap mertek çürümesi sayfasında anlattık.

Sınırın hangi tarafta kalındığı teklife de yazılır. İş sırasında beklenenden geniş bir çürük çıkarsa kapsam büyür ve o noktada proje tarafının açılıp açılmayacağı yeniden değerlendirilir; bunun için karar defterine ya da sözleşmeye önceden bir yetki sınırı konması gerekir.

Ruhsat gerekmese de alınması gereken izinler

Muafiyet, işi haber vermeden yapmak anlamına gelmez. Kaldırıma ya da yola kurulacak iskele için işgal izni, vinç ve asansörlü araç için çalışma izni, moloz için belediyenin gösterdiği döküm sahası gerekir. İskelenin ne zaman zorunlu olduğunu çatı işinde iskele ne zaman şart olur, molozun kime ait olduğunu moloz ve artan malzemeyi kim kaldırır sayfasında yazdık. Apartmanda ise ayrıca kat malikleri kurulunun kararı aranır; bu bir imar izni değil, mülkiyet iznidir.

Keşifte yaptığımız ilk ayrımlardan biri budur: iş basit onarım kapsamında mı kalıyor, yoksa proje ve ruhsat tarafı mı açılıyor. İkincisiyse teklife başlamadan önce söylenir, çünkü ruhsat süreci takvimi de kapsamı da değiştirir. Ruhsat gerekmeyen bir işi gereksiz yere büyütmek de, gerekeni görmezden gelip iş durdurma tutanağıyla karşılaşmak da aynı ölçüde zaman kaybettirir.