Sorular
Üst komşunun çatısı akıyor, ne yapmalıyım?
Önce suyun tesisattan mı çatıdan mı geldiğini ayırın; ayrım, lekenin yağışla ilişkisine bakılarak yapılır. Kaynak çatıysa apartmanda çatı ortak yerdir: onarım kararı kat malikleri kurulunda alınır, masraf üst komşuya değil arsa payı oranında maliklere düşer. Size düşen, hasarı tarihli fotoğraflamak ve durumu yöneticiye yazılı bildirmektir.
Üstteki daireden gelen suyun ilk sanılan kaynağı komşunun banyosudur; oysa vakaların büyük bölümünde su ortak çatıdan gelir ve komşunun dairesinden yalnızca geçer. Bu ayrım hem tamirin yerini hem faturanın muhatabını değiştirdiği için önce teknik tespit, sonra hukuki adım gelir. Ters sırayla yürütülen süreçler, aylarca kimin ödeyeceği tartışılırken suyun akmaya devam etmesiyle sonuçlanır.
Kaynağı ayıran ilk üç işaret
Yağışla ilişki en güvenilir ölçüttür. Akıntı yalnızca yağmurdan sonra başlıyor, yağışsız günlerde tamamen kesiliyorsa kaynak çatıdır. Yağmur yokken de devam ediyorsa tesisat şüphesi öne çıkar. Su bazen yağıştan saatler sonra gelir; yalıtım suyu tutup geciktirdiği için bu da çatı lehine bir işarettir.
İkinci işaret sudur: temiz, kokusuz, hafif topraklı su çatıdan; sabunlu, bulanık ya da kokulu su tesisattan gelir. Üçüncüsü konumdur; akıntı ıslak hacimlerin hizasındaysa tesisat, dış duvar hattı, baca dibi ya da saçak hizasındaysa çatı öne çıkar. Ayrımın ayrıntılı hâlini tavan boyası kabardı: çatıdan mı, tesisattan mı sayfasında, duvar üzerindeki nemin yükseklik okumasını duvarda rutubet çatıdan mı sayfasında bulabilirsiniz.
Çatı ortak yerdir, teras çoğu zaman değil
Kat mülkiyeti düzeninde çatı ana gayrimenkulün ortak yeridir. Ortak yerin bakımı ve onarımı kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır, gideri arsa payı oranında paylaşılır. Yani “senin tavanından akıyor, sen yaptır” da, “benim dairemin üstünde, ben ödeyeyim” de doğru değildir.
Ayrım şurada başlar: üst dairenin yalnızca kendi kullanımına bırakılmış bir terası varsa, o terasın kaplaması ve kullanım kaynaklı hasarı ile ortak yalıtım katmanı farklı değerlendirilir. Kullanımdan doğan hasar kullanıcıya, yalıtımın kendi ömrünü tamamlaması ortak yer başlığına yazılır. Teras kaynaklı sızıntının nasıl geliştiğini teras çatı çatlağı sayfasında, kalıcı çözümün kapsamını teras çatı yalıtımı sayfasında anlattık. Hukuki ayrıntı yönetim planına ve olayın koşullarına göre değişir; tartışma büyürse bir hukukçuya danışmak yerinde olur.
Sıra ile ne yapılır
- Zararı durdurun. Bölgenin elektriğini kesin, suyu tek noktada toplayın, eşyayı çekin.
- Kaydı bugün başlatın. Her yağıştan sonra tarih görünecek biçimde fotoğraf; lekenin kenarını kalemle çizip tarih yazmak büyümeyi kanıtlar.
- Komşuyla konuşun. Çoğu vakada komşu da durumdan habersizdir ve suçlayıcı olmayan bir bildirim işi hızlandırır.
- Yöneticiye yazılı bildirin. Tarih, hangi oda, hangi yağıştan sonra başladığı ve talep açık yazılsın. Bir nüsha sizde kalsın.
- Ortak keşif isteyin. Yönetim, üst kat maliki ve tespiti yapacak usta aynı gün bir arada olsun; ayrı ayrı gelen bakışlar birbirini yalanlar.
Tespitte ne yapılır, karar nasıl çıkar
Keşifte çatı arası ve dış yüzey birlikte taranır: mahya hattı, dere, baca dibi, çatı penceresi çevresi, saçak ve oluk. Belirsizlik sürerse bölüm bölüm kontrollü su testi yapılır; içeride bir kişi izlerken dışarıda aşağıdan yukarı su tutulur. Bu test kimin haklı olduğunu tartışmadan çıkarıp ölçüye bağlar.
Sonuç tek bir noktaysa iş nokta onarımıdır ve kapsamı çatı tamiri sayfasında. Her yağmurda başka bir yerden su geliyorsa, örtü elde ufalanıyorsa ya da birden çok mertekte çürük varsa artık tek daireyi ilgilendiren bir arıza değil, bina ölçeğinde bir karar vardır; apartman çatı yenileme sayfasında bu kararın nasıl verildiğini yazdık. Kat malikleri kuruluna gitmeden önce yazılı ve kalem kalem bir teklif almak, toplantıyı tahminlerle değil rakamlarla yapılan bir toplantıya çevirir.
Sürecin en pahalı kısmı onarım değil, gecikmedir. Her yağış lekeyi büyütür, ahşabı yorar, boyayı ikinci kez döker; kimin ödeyeceği tartışması sonuçlandığında onarımın kapsamı da büyümüş olur. Geçici koruma kararı beklemez, kalıcı onarım kararla birlikte gelir.
Üst Komşudan Gelen Akıntı
Sık sorulan sorular
Yöneticiye söyledim, aylardır bir şey yapılmıyor. Sırada ne var?
Sözlü bildirim iz bırakmaz. Aynı talebi tarih atarak yazılı verin, bir nüshasını kendinizde tutun; yönetim tebellüğ etmiyorsa noter ihtarnamesi gönderilir. Yazılı bildirimden sonra hasarın büyümesi artık ihmalin sonucudur ve sorumluluk tartışması yön değiştirir. Bu arada hasar kaydını tutmayı bırakmayın; her yağıştan sonra çekilen tarihli fotoğraf, sürecin ne kadar uzadığını tek başına anlatır.
Üst komşu dairesine girmemize izin vermiyor, tespit nasıl yapılır?
Ortak yerde yapılacak onarım ve tespit için bağımsız bölüme girişe izin verme yükümlülüğü kat mülkiyeti mevzuatında düzenlenmiştir; izin verilmemesi hâlinde konu yönetim ve gerekirse mahkeme yoluyla çözülür. Teknik tarafta ise her tespit içeriden geçmez: çatı arasına ortak kapaktan girilerek, dış yüzeyde ve oluk hattında yürütülen inceleme çoğu kaçağı bulmaya yeter. Daireye girmek daha çok tesisat şüphesinde gerekir.
Onarım masrafı gerçekten bana da düşer mi, su benim tavanımdan geliyor?
Çatı ortak yer olduğu için bakım ve onarım gideri, zarar gören kim olursa olsun kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır. Zarar görenin masrafın tamamını üstlenmesi ya da masraftan muaf tutulması gibi bir kural yoktur. Ayrı bir başlık, dairenizin içinde oluşan boya ve eşya zararıdır; bunun kimden isteneceği kusurun kimde olduğuna bağlıdır.
Bitişikteki başka binanın çatısından su alıyorum, aynı yol mu?
Hayır, orada kat mülkiyeti değil komşuluk hukuku işler. Muhatabınız o binanın maliki ya da yönetimidir; talebi yazılı iletirsiniz, sonuç alınamazsa hukuki yol açıktır. Teknik tarafta bu tip akıntılar çoğunlukla iki binanın birleştiği hattaki su kesme detayından gelir ve çözüm çoğu zaman iki tarafın ortak kararını gerektirir.
Üst komşu kendi dairesinde tadilat yaptırırken akıntı başladıysa?
Zamanlama tek başına kanıt değil ama kuvvetli bir işarettir. Tadilatta kırılan bir tesisat borusu, sökülen bir çatı penceresi ya da delinen teras yalıtımı akıntının doğrudan sebebi olabilir. Bu durumda zarar ortak yerden değil, kusurlu işten doğar ve sorumluluk işi yaptırana geçer. Tadilat tarihini, ustanın kim olduğunu ve akıntının ilk göründüğü günü yazılı olarak kayda alın.
