Sorular
İskân için çatı kontrolü yapılır mı?
Evet, ama ayrı bir 'çatı kontrolü' işlemi yoktur. Yapı kullanma izninde idare, yapının ruhsat ve projesine uygun bitirilip bitirilmediğine bakar; çatı da bu denetimin kapsamındadır. Bakılan şey çatının akıtıp akıtmadığı değil, projeye uygunluğu: biçim, eğim, yükseklik, baca çıkışları ve çatı arasının projedeki kullanımı. Yapı denetim raporları ile enerji kimlik belgesi de dosyaya girer.
İskân başvurusunda çatı ayrı bir başlık olarak denetlenmez; yapının bütününe bakılan uygunluk incelemesinin içinde yer alır. Yapı kullanma izni verilirken sorulan soru “çatı sağlam mı” değil, “yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun bitmiş mi” sorusudur. Çatı bu sorunun en görünür cevaplarından biridir: biçimi, eğimi, yüksekliği ve çatı arasının kullanımı dışarıdan ve kapaktan okunabilir, projeyle karşılaştırılması kolaydır.
Neye bakılır
Denetimde çatı tarafında öne çıkan kalemler şunlardır:
- Biçim ve eğim. Projede kırma çatı görünüp sahada beşik çatı yapılmışsa ya da eğim belirgin biçimde değişmişse aykırılık doğar.
- Yükseklik ve gabari. Mahya kotunun projedekinden yüksek olması, yapının izin verilen hacmini aşması demektir.
- Saçak boyu ve çıkmalar. Saçağın büyütülmesi yapı yaklaşma mesafesini ilgilendirir.
- Çatı arasının kullanımı. Projede depo ya da tesisat hacmi olarak görünen alanın piyese dönüştürülmesi en sık karşılaşılan konudur.
- Baca, şaft ve havalandırma çıkışları. Sayısı, yeri ve yüksekliği projeyle uyumlu olmalıdır.
- Teras çatılarda kapatma. Projede açık görünen terasın kapatılmış olması, alan kazandıran bir değişikliktir.
Bu maddelerin ortak yanı şudur: hiçbiri malzeme kalitesiyle ilgili değildir, hepsi geometriyle ilgilidir. Çatı arasına oda eklemenin iki ayrı izin tarafı olduğunu çatı katına oda eklemek yasal mı, depo olarak bırakmanın sınırlarını ise çatı arası depo olarak kullanılır mı sayfasında yazdık.
Dosyaya giren raporlar
Yapı denetimine tabi yapılarda iskân dosyası tek bir günün incelemesinden ibaret değildir. Yapı denetim kuruluşu imalat sürerken seviye tespitleri yapar; çatı taşıyıcısının kurulumu, örtü ve yalıtım katmanları bu tespitlerin içinde kayda geçer. Başvuru anında bakılan şey, o kayıtların tam ve imzalı olmasıdır. Kapanmış bir katmanın sonradan gösterilmesi mümkün olmadığı için bu raporlar tek kanıttır.
Buna ek olarak enerji kimlik belgesi istenir. Belgenin hesabında çatı ve teras döşemesinin ısı geçirgenliği doğrudan yer alır; yalıtımsız ya da eksik yalıtımlı bir çatı, belgedeki sınıfı aşağı çeker. Bu ilişkiyi enerji kimlik belgesi çatıyı kapsar mı sayfasında ayrıntılandırdık; katmanın nasıl kurulduğunu ise çatı izolasyonu sayfasında bulabilirsiniz.
Aykırılık çıkarsa iki yol vardır
| Durum | Yol |
|---|---|
| Yapılan iş projeye alınabilir nitelikte | Tadilat projesi hazırlanıp onaylatılır, sonra izin verilir |
| Yapılan iş izin sınırını aşıyor | Aykırılık giderilir, eski hâline döndürülür |
| Aykırılık yalnızca belgede eksiklik | Eksik rapor ya da belge tamamlanır |
İkinci satır en pahalı olanıdır, çünkü bitmiş bir imalatın sökülmesini gerektirir. Bu yüzden çatı arasına ya da terasa dokunan her karar, imalat başlamadan önce projeyle karşılaştırılır. Basit onarım ile esaslı tadilat arasındaki sınırı çatı tamiri için ruhsat gerekir mi sayfasında kurduk; sınırın hangi tarafında kalındığı burada da aynı ölçütle belirlenir.
Başvurudan önce çatıda ne bakılır
Dosya hazırlanırken çatı tarafında yapılacak son tur, geometriyi ve kaydı birlikte kontrol eder. Sahada ölçülen mahya kotu, saçak çıkması ve çatı arası net yüksekliği projedeki değerlerle karşılaştırılır; sonradan eklenen bir baca, aspiratör çıkışı ya da uydu ayağı varsa bunlar da projeye işlenir. Ardından imalat kayıtlarının eksiksiz olduğuna bakılır: seviye tespitleri, malzeme belgeleri ve kapanmadan önce çekilmiş katman fotoğrafları.
Bu tur, iskân dosyasının ötesinde de işe yarar. Aynı gün su tahliyesinin çalıştığı da görülür: oluk eğimi, iniş borusu bağlantısı ve dere hattı, inşaat artığı kalmadığından emin olunacak biçimde gözden geçirilir. Neye bakıldığının tam listesini çatı kontrol listesi rehberine, ölçüm yönteminin kendisini çatı muayenesi nasıl yapılır rehberine çıkardık.
Satın alırken bakılacaklar
İskânı alınmış bir yapıda çatının projeye uygun olduğu tespit edilmiş sayılır; bu, çatının bakımsız olamayacağı anlamına gelmez. İkinci el bir daire alınırken iskân belgesinin varlığı ile çatının fiziksel durumu iki ayrı kontroldür. Birincisi belediyede, ikincisi çatı arasında yapılır: mertek uçlarında koyu su izi, örtüde kırılganlık, oluk hattında pas ve çatı arasında küf kokusu aranır. Bu kontrolün listesini yeni alınan evde çatı kontrolü rehberine çıkardık.
Ruhsat, iskân ve teknik durum üç ayrı katmandır ve biri diğerinin yerine geçmez. Yeni yapıda üçünün de aynı dosyada tutulması, yıllar sonra sorulacak soruların çoğunu daha sorulmadan cevaplar.
İskânda Çatı Kontrolü
Sık sorulan sorular
İskân alınmış bir binada çatı akıyorsa izin geri alınır mı?
Alınmaz. Yapı kullanma izni, yapının projesine ve ruhsatına uygun bitirildiğini tespit eder; sonraki yıllarda ortaya çıkan bakım ve onarım ihtiyacıyla ilgisi yoktur. Akan bir çatı bir uygunluk sorunu değil, bir kusur ya da yıpranma sorunudur. Yeni binada bu kusurun kimden isteneceği ayrı bir konudur ve sözleşmeye bakılarak çözülür.
İskân sırasında çatıya fiilen çıkılır mı?
Uygulama idareye ve yapıya göre değişir. Denetim çoğu zaman yerinde yapılan genel bir uygunluk incelemesidir; çatı biçimi ve yüksekliği dışarıdan, çatı arasının durumu ise kapaktan bakılarak görülür. Erişimin kolay olduğu yapılarda üste de çıkılır. Belirleyici olan, dışarıdan okunabilen hacim ile projedeki hacmin örtüşmesidir.
Çatı arası projede depo görünüyor ama oda yapılmışsa ne olur?
Bu, iskân başvurusunda en sık takılan kalemlerden biridir. Projede depo ya da tesisat hacmi olarak görünen bir alan ıslak hacim, merdiven ya da yaşam alanına dönüştürülmüşse yapı projesine aykırı hâle gelir. İzin verilmesi için ya aykırılığın giderilmesi ya da tadilat projesinin onaylatılması istenir. Kararı işe başlamadan önce almak, bitmiş imalatı sökmekten her zaman ucuzdur.
Ferdi iskân alınabilir mi, çatı ortak yer sayıldığında ne olur?
Bağımsız bölüm için ayrı izin alınabilmesi, o bölümün ve ona hizmet eden ortak kısımların tamamlanmış olmasına bağlıdır. Çatı ortak yer olduğu için tamamlanmamış ya da projesine aykırı bir çatı, üst kattaki dairenin ferdi başvurusunu da etkiler. Uygulamada üst katlar için çatının bitmiş olması pratik bir ön şart hâline gelir.
İskânı olmayan eski bir binada çatı yenilenebilir mi?
Yenilenebilir. Mevcut biçim, eğim ve taşıyıcı korunarak yapılan kaplama yenilemesi ve onarım, iskân durumundan bağımsız yürür. Değişen tek şey, yapının biçimini ya da hacmini değiştiren işlerdir; bunlar zaten ayrı bir izin düzenine tabidir ve iskânsız yapıda mevcut aykırılıkları büyütür. İşe başlamadan yapının imar durumunu belediyeden sormak yerinde olur.
