Yeni binada çatı kusuru müteahhitten istenir mi?

Yeni bir binada çatının su geçirmesi, kullanım hatası değil imalat sorunudur. İlk kışında akan bir çatıda kaplama yorulmuş, örtü kırılganlaşmış ya da harç dökülmüş olamaz; bu arızalar zaman ister. Dolayısıyla sorumluluk, yapıyı üstlenen tarafta kalır: yüklenici teslim ettiği eserin ayıplarından sorumludur ve kusurun giderilmesi ondan istenir. Bu talep bir iyi niyet beklentisi değil, sözleşmeden doğan bir haktır.

Hangi arıza imalat kusuru sayılır

Ayrım pratikte şuradan yürür: arıza malzemenin ömrünü tamamlamasından mı, yoksa detayın hiç kurulmamasından mı geliyor?

Belirti	Kural olarak
Çatı ilk yağışlı mevsiminde akıyor, kaplamada gözle görülür hasar yok	Uygulama ayıbı
Baca dibinde, pencere çevresinde su kesme detayı hiç yapılmamış	Uygulama ayıbı
Dere ve iniş boruları kesit olarak yetersiz, her sağanakta taşıyor	Proje ve uygulama ayıbı
Yalıtım projede yazdığı hâlde eksik serilmiş, çatı arasında yoğuşma var	Projeye aykırılık; ayıp
Örtü ek yerleri bindirmesiz ya da yapıştırılmamış	Uygulama ayıbı
Fırtınada kırılan kiremit, dolu izleri	Ayıp değil; hasar ve sigorta konusu
Oluk yaprakla dolmuş, hiç bakım yapılmamış	Ayıp değil; kullanıcı bakımı

Bu tabloyu doldurmanın tek yolu yerinde bakmaktır. Suyun girdiği nokta ile damladığı nokta aynı olmadığı için, tespit çatı arası ve dış yüzey birlikte taranarak yapılır; yöntemi çatıdan su akıyor sayfasında anlattık.

Süre ne kadar, ne zaman başlar

Yapı eserlerinde ayıptan sorumluluk kural olarak teslimden itibaren beş yıldır. Yüklenicinin ağır kusuru varsa — örneğin gerekli bir katman hiç yapılmamışsa ya da açıkça projeye aykırı davranılmışsa — süre yirmi yıla çıkar. Ayıp gizlenmişse zamanaşımı savunması da dinlenmez.

İki nokta gözden kaçıyor. Birincisi sürenin teslimle başlamasıdır; sizin taşındığınız tarihle değil. İkincisi, gözle görülebilen ayıplar için teslim sırasında, sonradan ortaya çıkanlar için ise fark edildiği anda bildirim yapılması gerektiğidir. Beş yıllık süre içinde olmak tek başına yetmez; sessiz kalınan yıllar talebi zayıflatır.

Yükleniciden ne istenebilir

Sıralama şu: önce kusurun ücretsiz giderilmesi istenir. Yüklenici makul sürede işi yapmazsa onarım başkasına yaptırılıp bedeli talep edilebilir, ya da bedelden indirim istenebilir. Yapı eserlerinde sözleşmeden dönme çok sınırlı bir yoldur; pratikte tartışma neredeyse her zaman onarım ve bedel ekseninde yürür.

Çatının onarımından ayrı bir başlık daha var: suyun daire içinde yaptığı boya, alçıpan, parke ve eşya zararı. Bu, ayıbın giderilmesinden bağımsız bir tazminat talebidir ve ayrı belgelenir. Talebin hangi tarafa yöneleceğini çatı akıntısı için kimden tazminat istenir sayfasında ayırdık.

Talep nasıl belgelenir

Dosyanın gücü, işin ne kadar erken ve ne kadar somut kayda geçtiğine bağlı:

• Akıntının tarihli fotoğrafı ve mümkünse aynı gün çekilmiş video kaydı
• Yazılı bildirim: noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü posta ya da kayıtlı elektronik posta
• Bağımsız bir teknik tespit — çatının hangi detayının eksik olduğunu yazan keşif raporu
• Uyuşmazlık büyükse mahkemeden delil tespiti; onarım yapıldıktan sonra kanıt geri gelmez
• Yapılan geçici koruma ve onarım için alınan faturalar

Kusurun teknik tarafını yazıya dökmek bizim yaptığımız iş kapsamındadır: çatıyı gezer, eksik ya da hatalı kurulmuş detayları fotoğraflarla eşleştirir, çatı tamiri kapsamını kalem kalem çıkarırız. Onarımı hangi tarafın üstleneceği bundan sonraki sorudur. Yeni bir işte garantinin nasıl kurulduğunu çatı tamirinde garanti nasıl verilir sayfasında yazdık.

Apartmansa muhatap kim

Çatı ortak yer olduğu için talep kural olarak tek bir daire üzerinden değil, kat malikleri kurulu kararıyla ve yönetim eliyle yürütülür. Çatının ortak yer olmasının kime hangi yükümlülüğü yüklediğini apartman çatısı kimin sorumluluğunda sayfasında ayırdık. Tek tek maliklerin ayrı ayrı yazışması hem süreci dağıtıyor hem de yükleniciye “bina henüz kendi içinde anlaşmamış” savunmasını veriyor.

Bekleyerek kazanılan bir şey yok. Yüklenici tarafıyla yazışma sürerken çatı akmaya devam ediyorsa ahşap taşıyıcı her yağışta biraz daha ıslanır; başlangıçta bir detay onarımıyla kapanacak iş, birkaç mevsim sonra mertek değişimini de kapsayan bir işe döner. Doğru sıra şudur: akıntı geçici olarak durdurulur, kusur belgelenir, sonra muhatap konuşulur — ve belgeleme, geçici korumadan önce yapılır.