Sorular
Güçlendirme için kat malikleri onayı gerekir mi?
Gerekir. Kolon, kiriş, perde, döşeme ve temel bağımsız bölümün değil anayapının ortak yerleridir; bunlara dokunan hiçbir imalat tek bir daire sahibinin kararıyla yapılamaz. Karar kat malikleri kurulunda, usulüne uygun çağrı ve gündemle toplanıp tutanağa bağlanarak alınır. Aranan çoğunluk işin niteliğine göre değişir; toplantı öncesi güncel oranı teyit ettirmek gerekir.
Güçlendirme kat malikleri kurulunun kararıyla yapılır. Sebebi basit: kolon, kiriş, perde, döşeme ve temel hiçbir bağımsız bölümün mülkiyetinde değildir, anayapının ortak yerleridir. Bir kolon sizin salonunuzdan geçiyor olabilir; taşıdığı yük bütün binanındır. Bu yüzden taşıyıcı sisteme dokunan her imalat, kararı ortak alınan bir iştir ve tek bir dairenin isteğiyle başlatılamaz.
Hangi iş onay ister, hangisi istemez
| İş | Kurul kararı | Neden |
|---|---|---|
| Daire içi boya, dolap, zemin kaplaması | Gerekmez | Bağımsız bölümün kendi içi |
| Mutfak-banyo yenileme, tesisat değişimi | Kural olarak gerekmez | Ortak tesisata dokunulmadıkça |
| Duvar kaldırma, kapı yeri değiştirme | Duruma göre | Duvar taşıyıcıysa gerekir |
| Kolon kuşaklama, karbon fiber sargı | Gerekir | Taşıyıcı sisteme müdahale |
| Perde duvar ekleme | Gerekir | Ortak yer, temel ve plan değişir |
| Temel takviyesi | Gerekir | Anayapının tamamını ilgilendirir |
| Cephe ve çatı işleri | Gerekir | Ortak yer |
Kararı belirsiz bırakan tek satır üçüncüsüdür. Bir duvarın taşıyıcı olup olmadığı gözle değil projeyle anlaşılır; proje yoksa yerinde tespitle. Daire içi tadilatın nereye kadar serbest olduğunu tadilat sırasında evde oturulur mu sayfasında, ortak yer kavramının çatı tarafındaki karşılığını apartman çatısı kimin sorumluluğunda sayfasında anlattık.
Karar nasıl alınır
Sıra şu şekilde işler. Yönetici ya da yeterli sayıda malik toplantı çağrısı yapar; çağrıda gündem açık yazılır, güçlendirme maddesi gündeme alınmamışsa o toplantıda karar bağlayıcı olmaz. Toplantıda proje, kapsam ve maliyet sunulur, oylama yapılır, sonuç karar defterine yazılıp katılanlarca imzalanır. Katılmayanlara karar tebliğ edilir.
Aranan çoğunluk oranı, işin niteliğine ve sürecin hangi mevzuat kapsamında yürütüldüğüne göre değişir; riskli yapı süreci içinde yürüyen bir güçlendirme ile olağan bir ortak yer onarımı aynı eşiğe tabi değildir. Oranlar zaman içinde değişiklik gösterdiği için toplantı öncesi güncel durumu belediyeden ya da bir hukukçudan teyit ettirmek en sağlam yoldur.
Toplantıya elde ne varken gidilmeli
Toplantıların çoğu, konuşulan şey somut olmadığı için sonuçsuz kalıyor. Masada şunlar varken oylama çok daha kısa sürer:
- Performans değerlendirmesi raporu. Binanın ne durumda olduğunu tahminden çıkarır. Hesabın kapsamını deprem performans analizi nedir sayfasında anlattık.
- Güçlendirme projesinin kapsam özeti. Kaç kolon, kaç aks, hangi katlar, hangi yöntem.
- Kalem kalem yazılmış imalat teklifi. Tek bir toplam rakam, itirazın en kolay dayanağıdır.
- İş programı. Hangi dairenin kaç gün etkileneceği, tahliye gerekip gerekmediği.
- Ödeme planı. Taksitlendirme ve toplama yöntemi. Bu tarafı apartmanda ödeme nasıl toplanır sayfasına ayırdık.
Karar metninde ne yazmalı
Alınan kararın sonradan tartışma yaratmaması, tutanağın ne kadar açık yazıldığına bağlıdır. Yalnız “güçlendirme yapılmasına karar verildi” cümlesi yeterli değildir. Metinde işin kapsamı, hangi projeye göre yürütüleceği, hangi firmayla çalışılacağı, toplam bedelin nasıl paylaşılacağı, ödemenin hangi takvimde toplanacağı ve yöneticiye hangi konularda yetki verildiği ayrı ayrı yazılır.
Kapsamın dışında kalan kalemleri de yazmak aynı ölçüde işe yarar: imalat sonrası sıva, boya ve zemin onarımının kimin yükümlülüğünde olduğu belirtilmezse, iş bitiminde en çok anlaşmazlık bu kalemden çıkar.
Onay çıkmazsa ne olur
Çoğunluk sağlanamadığında iki yol kalır. Birincisi, binanın durumunu belgeleyen raporla birlikte hukuki yola başvurmaktır; taşıyıcı sistemi yetersiz bulunmuş bir yapıda karar alınamaması, mahkemeye taşınabilen bir konudur. İkincisi, riskli yapı tespiti yaptırarak süreci kanun kapsamına almaktır; o zaman aranan çoğunluk ve izlenecek yol değişir. İki sürecin nasıl ayrıştığını güçlendirme mi kentsel dönüşüm mü sayfasında karşılaştırdık.
Karar çıktıktan sonrası bizim tarafımız. Onaylı projeye göre imalat programını çıkarır, hangi dairede kaç gün çalışılacağını yazılı veririz; ruhsat aşamasında hangi belgelerin sıralandığını güçlendirme ruhsatı nasıl alınır sayfasında, saha tarafını bina güçlendirme sayfasında bulabilirsiniz. Toplantıya somut bir teklifle girmek istiyorsanız keşfe gelip kapsamı kalem kalem yazabiliriz.
Güçlendirmede Malik Onayı
Sık sorulan sorular
Bir daire sahibi kendi dairesindeki kolonu tek başına güçlendirebilir mi?
Hayır. Kolon dairenin içinden geçse bile o dairenin değil, anayapının taşıyıcı elemanıdır; üstündeki ve altındaki bütün katları ilgilendirir. Tek elemana yapılan takviye, komşu elemanların yükünü ve binanın rijitlik dağılımını değiştirdiği için hesabın dışına çıkan bir müdahaledir. Bu iş projesiz ve kararsız yapıldığında hem ruhsatsız kalır hem de binanın davranışını iyileştireceği yerde bozabilir.
Toplantıya katılmayan ya da ulaşılamayan malikler süreci durdurur mu?
Durdurmaz ama uzatır, uygulamada en çok vakit kaybettiren kalem budur. Adresi bilinmeyen, yurt dışında olan ya da mirasçısı belirsiz bağımsız bölümler için tebligatın usulüne uygun yapılmış olması gerekir; aksi hâlde alınan karar sonradan tartışmaya açılır. Bu yüzden toplantıdan önce tapu kayıtlarının ve adreslerin güncellenmesi, sürecin en sıkıcı ama en kritik hazırlığıdır.
Karar alındıktan sonra fikrini değiştiren malik işi durdurabilir mi?
Usulüne uygun alınmış ve tutanağa bağlanmış bir kurul kararı, sonradan tek tek maliklerin itirazıyla kendiliğinden geçersiz hâle gelmez. İtiraz yolu bireysel olarak işi durdurmak değil, karara karşı süresi içinde hukuki başvuru yapmaktır. Pratikte asıl sorun hukuki değil finansaldır: karara katılmış ama payını ödemeyen malik işi fiilen askıya alır. Bu yüzden ödeme planı kararla aynı toplantıda netleştirilir.
Kiracıların onayı alınır mı?
Karar hakkı maliklerdedir, kiracıların oy hakkı yoktur. Ancak güçlendirme imalatı kiracının kullanımını doğrudan etkiler: dairede kırım, toz, gürültü ve bazı yöntemlerde geçici tahliye gerekir. Bu yüzden kararın kiracılara yazılı olarak ve iş programıyla birlikte bildirilmesi, işin sahada tıkanmaması için gerekli. Tahliye gerekiyorsa bunun süresi ve şartları malikle kiracı arasında ayrıca konuşulur.
Güçlendirme masrafı arsa payına göre mi bölünür?
Ortak yerlere ilişkin giderler kural olarak arsa payı esasına göre paylaşılır; kat malikleri kurulu farklı bir dağıtım üzerinde anlaşırsa bu da tutanağa geçirilir. Uygulamada en çok tartışma, dairelerin imalattan eşit etkilenmemesinden çıkar: perde bir aksa geliyorsa o hattaki daireler daha çok kırım yaşar. Bu farkın giderilmesi genellikle imalat sonrası iç mekân onarımlarının ortak bütçeden karşılanmasıyla çözülür.
