Sorular
Teras kapatma daire değerini artırır mı?
Ruhsatlı ve tadilat projesine işlenmiş bir kapatma, kullanılabilir kapalı alanı büyüttüğü için değeri artırır. Ruhsatsız kapatma ise çoğu zaman tersini yapar: tapu ile proje arasındaki uyumsuzluk satışta pazarlık kozuna dönüşür, kredi ekspertizinde alan olarak sayılmaz ve eski hâle getirme riski alıcıya geçer. Değeri belirleyen, imalatın görüntüsünden önce evrakın durumudur.
Ruhsatlı ve tadilat projesine işlenmiş bir teras kapatma, kullanılabilir kapalı alanı büyüttüğü için değeri artırır. Ruhsatsız yapılmış bir kapatma ise çoğu zaman tam tersini yapar. Sebep, imalatın kalitesiyle ilgili değildir: iyi işçilikle yapılmış, güzel görünen bir kapatma bile projede yoksa alıcının ve kredi veren tarafın gözünde bir varlık değil, çözülmesi gereken bir başlıktır. Bu yüzden “değer artar mı” sorusunun cevabı camın ya da profilin cinsinden önce evrak dosyasında aranır.
Değeri artıran alan değil, kayda geçmiş alan
Bir daireye bakan üç taraf vardır ve üçü de aynı yere bakar. Alıcı, aldığı şeyin sökülmesinin istenip istenmeyeceğini bilmek ister. Kredi veren banka, teminat aldığı taşınmazın yerindeki hâli ile kayıtlarının örtüşmesini ister. Ekspertiz ise ikisi arasındaki farkı yazmakla yükümlüdür. Kapalı bir teras bu üç bakışta kayıtla örtüşüyorsa alan olarak sayılır; örtüşmüyorsa aykırılık olarak not edilir.
| Durum | Alıcı gözünde | Kayıt tarafında |
|---|---|---|
| Ruhsatlı, projeye işlenmiş | Kapalı alan artışı, doğrudan artı | Alan hesabına girer |
| Yapı kayıt belgeli | Şartlı kabul, sorgulanır | Kısmen dikkate alınır |
| Kaydı olmayan, ruhsatsız | Risk kalemi, pazarlık kozu | Aykırılık olarak yazılır |
| Apartmanda rızasız yapılmış | Eski hâle getirme riski | Ayrıca kat mülkiyeti sorunu |
İzin tarafının nasıl işlediğini, hangi işin kapatma sayıldığını ve doğru sırayı teras kapatmak için izin gerekir mi sayfasında yazdık. Çatı katına oda eklemekle ilgili benzer ayrımı ise çatı katına oda eklemek yasal mı sayfasında ele aldık.
Evrak tamamsa değeri ne belirler
Kayıt tarafı temizse ikinci soru başlar: bu alan gerçekten kullanılıyor mu? Yılın büyük bölümünde girilemeyen bir kapatma, kâğıt üzerinde alan olsa da kullanımda değer üretmez. Alıcı bunu ilk ziyarette anlar. Değer katan bir kapatmanın ayırt edici özellikleri şunlardır:
- Yazın oturulabilir olması: gölgeleme, güneş kontrollü cam ve çalışan bir havalandırma birlikte kurulmuştur.
- Kışın ısınabilir olması: yalıtımlı doğrama, ısıcam ünitesi ve döşemeyle birleşimde kesintisiz bir yalıtım hattı vardır.
- Yoğuşmuyor olması: sabahları camdan aşağı su süzülmüyor, profil diplerinde küf izi yoktur.
- Suyun düzgün toplanması: yeni yüzeyin kendi oluk hattı vardır, su cepheye ve komşu parsele verilmemiştir.
- Cephe bütünlüğü: kapatma, binanın diline yabancı bir eklenti gibi durmuyordur.
Bu kalemlerden ikisi en sık aksayan taraftır. Yoğuşmanın nasıl kesildiğini kış bahçesinde yoğuşma nasıl önlenir, yaz ısınmasını kış bahçesi yazın neden aşırı ısınır sayfalarında açtık.
Apartman dairesinde tablo neden farklı
Müstakil bir evde konu yalnız imar tarafıdır. Apartmanda ise teras ve çatı ortak yer sayıldığı için ikinci bir taraf devreye girer: kat malikleri. Rızası alınmadan yapılmış bir kapatma, ilk günden itibaren taşınmazın üzerinde duran bir talep riski taşır ve bu risk satışla birlikte yeni malike geçer. Bilgili bir alıcı bunu fiyata yansıtır.
Buradaki ayrım incedir: terasın kullanımının yalnız bir daireye bırakılmış olması, o alanın mülkiyetini o daireye vermez. Kullanım hakkı başka, mülkiyet başkadır ve değer tartışması mülkiyet tarafında yürür.
Yatırım olarak bakarken
Teras kapatma, çoğu zaman salt yatırım olarak değil kullanım için yapılır; değere etkisi ikincil bir sonuçtur. Buna rağmen karar verirken üç şeyi baştan hesaba katmak, sonucu belirgin biçimde iyileştirir. Birincisi izin takvimidir: imalat birkaç iş gününde biterken ruhsat ve kurul kararı haftalarla ölçülür, süreç bu sıraya göre kurulur. İkincisi kurgunun kalıcılığıdır; sökülüp takılan geçici çözümler kayda geçmez, dolayısıyla değere de yazılmaz. Üçüncüsü mevcut yapıya verilen zarardır: parapetin ya da mevcut su yalıtımının bozulduğu bir kapatma, kazandırdığı alandan fazlasını çatı tarafında geri alır.
Kapatma ile kış bahçesi arasındaki farkı ve hangisinin nerede doğru olduğunu teras kapatma ile kış bahçesi farkı nedir sayfasında karşılaştırdık. Uygulama sırasını ve keşifte ölçtüğümüz kalemleri teras kapatma sayfasında topladık; cam ağırlıklı bir kurgu düşünülüyorsa taşıyıcı kararı için kış bahçesi çatı ve konstrüksiyonu sayfasına bakabilirsiniz. Kapsamı telefonda anlatırsanız benzer işlerde konuştuğumuz ortalama aralığı söyleyebiliriz; kesin rakam terası gördükten sonra kalem kalem yazılır.
Teras Kapatma ve Değer
Sık sorulan sorular
Ekspertiz raporunda kapalı teras nasıl görünür?
Ekspertiz, taşınmazın yerindeki durumu ile tapu ve proje kayıtlarını karşılaştırır. Projede olmayan bir kapalı alan raporda aykırılık olarak not edilir; brüt alan hesabına dâhil edilmeyebileceği gibi, kredi kullandırımında sorun çıkaran bir kalem hâline de gelebilir. Ruhsatlı ve projeye işlenmiş bir kapatmada ise alan kayıtla örtüştüğü için doğrudan hesaba girer. Bu yüzden aynı fiziksel imalat, evrak durumuna göre raporda iki farklı şekilde yer alır.
Kapatmayı satıştan hemen önce yapmak mantıklı mı?
Genellikle değil. Ruhsatlı bir kapatma haftalarla ölçülen bir izin süreci ister; satış takvimine sıkıştırılamaz. Ruhsatsız yapılan aceleci bir kapatma ise alıcının ilk sorduğu şeye takılır ve pazarlıkta aleyhe döner. Satıştan önce yapılacak yatırımın karşılığı daha çok görünür bakım kalemlerindedir: su yalıtımının sağlamlığı, oluk ve dere hattının düzgün çalışması, cephede leke ve rutubet olmaması.
Alıcı çoğunlukla neyi sorar?
Üç şey öne çıkar: bu alan projede var mı, kışın soğuk ve yazın aşırı sıcak oluyor mu, yağmurda su alıyor mu. Birincisi evrak sorusudur ve belge ile cevaplanır. Diğer ikisi kullanım sorusudur; camın tipi, gölgeleme, havalandırma ve yalıtım kararlarıyla belirlenir. Bu üç soruya net cevap verilebilen bir kapatma değer katar, veremeyen ise fiyatı aşağı çeken bir sorun listesine dönüşür.
Yapı kayıt belgesi olan bir kapatma değer sayılır mı?
Kısmen. Yapı kayıt belgesi mevcut durumu kayıt altına alır ve o alanı tümüyle ruhsatlı bir imalatla eşitlemez. Alıcı ve kredi veren taraf belgenin kapsamına, ekindeki beyanın yerindeki durumla örtüşüp örtüşmediğine bakar. Beyandan farklı, sonradan büyütülmüş ya da taşıyıcısı değiştirilmiş bir kapatmada belge koruma sağlamaz. Belgeli bir alanın değere katkısı, ruhsatlı alanın altında ama hiç kaydı olmayanın üstünde kalır.
Apartmanda komşu rızası olmadan yapılmış kapatma satışta ne olur?
Fiziksel olarak yerinde durur ama hukuken tartışmaya açıktır: ortak yere yapılmış bir imalat için kat maliklerinden her biri eski hâle getirme talebinde bulunabilir ve bu talep, yapıyı satın alan yeni malikin karşısına çıkar. Bilgili bir alıcı bu riski fiyata yansıtır, ihtiyatlı bir alıcı ise o daireden vazgeçer. Rızanın karar defterine yazılı olarak geçmiş olması, satışta gösterilebilecek en somut belgedir.
