Teras kapatmak için izin gerekir mi?

Kural olarak gerekir ve tek bir izin yetmez. Terasın üstünü örtmek imar mevzuatı açısından yeni kapalı alan üretmek sayılır; boya, sıva ve oluk değişimi gibi ruhsatsız yapılabilen basit onarımların dışında kalır, tadilat projesi ve yapı ruhsatı ister. Apartmanda buna ikinci bir taraf eklenir: teras ve çatı ortak yer olduğu için orada inşaat yapılabilmesi kat maliklerinin yazılı rızasına bağlıdır. Bu ikisi birbirinin yerine geçmez. Komşular onay verse bile ruhsatsız kapatma kaçak yapıdır; ruhsat alınsa bile rıza olmadan ortak yere el atılamaz.

Hangi iş “kapatma” sayılır

Yapılmak istenen	Kural olarak değerlendirme
Terasın üstünün taşıyıcı ve panel ya da cam örtüyle kapatılması	Kapalı alan üretir; ruhsat gerekir
Yanların katlanır cam, giyotin cam ya da doğrama ile kapatılması	Kapalı hacim üretir; ruhsat gerekir
Mevcut teras yüzeyinde su yalıtımının yenilenmesi	Basit onarım; ruhsat gerekmez
Sabitlenmemiş tente, şemsiye, gölgelik	Genellikle ruhsat dışı; plan notu ve yönetim kuralı bakılır
Parapetin yükseltilmesi, korkuluk değişimi	Dış görünüş ve gabari etkisine göre değişir; idareye sorulur

Sınırı bir soruyla test edebilirsiniz: iş bittiğinde binanın kapalı alanı ya da dış görünüşü değişiyor mu? Değişiyorsa iş basit onarım değildir. Aynı ayrımı çatı tarafında çatı tamiri için ruhsat gerekir mi sayfasında açtık.

Apartmanda kimin rızası, hangi çoğunlukla

Ortak yerde inşaat ve tesis yapılması, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır. Kapatma sonucunda ortaya yeni ve ayrı bir bağımsız bölüm çıkıyorsa aranan şey rıza değil, kurulun oybirliğiyle vereceği karar ve tadilat projesidir.

Terasın kullanımının yalnız bir daireye bırakılmış olması bu tabloyu değiştirmez; kullanım hakkı başka, mülkiyet başkadır. Ortak yer kavramının kapsamını ve hangi ögenin kime yazıldığını apartman çatısı kimin sorumluluğunda sayfasında ayırdık. Rızanın yazılı olması ve karar defterine geçmesi şarttır; toplantıda ses çıkarılmaması rıza sayılmaz.

Sökülebilir sistem muafiyet sağlar mı

Sık duyulan sav şudur: “Vidalı değil, istediğim zaman sökerim, o hâlde izin gerekmez.” Uygulamada bu sav idarelerde karşılık bulmuyor. Belirleyici olan sistemin sökülüp sökülemeyeceği değil, durduğu süre boyunca kapalı hacim üretip üretmediği ve dış görünüşü değiştirip değiştirmediğidir. Katlanır cam kapalı konumdayken bir oda gibi davranır; sabit bir taşıyıcıya oturur, kar ve rüzgâr yükünü yapıya aktarır. Bu yüzden “demonte” nitelemesi tek başına bir muafiyet ölçütü değildir.

İzin tarafı ile teknik taraf birlikte konuşulur

Kapatma kararı verilirken çoğu zaman yalnız görünüm ve kullanım konuşulur; asıl sorun çıkaran üç kalem sessiz kalır. Birincisi su tahliyesidir: o güne kadar terasın kendi giderine akan yağmur artık yeni bir yüzeyden toplanacaktır ve bu yüzeyin kendi oluk hattı olmadan iş bitmiş sayılmaz. Katman sırasının nasıl kurulduğunu teras çatıda suyun tahliyesi nasıl çözülür sayfasında anlattık. İkincisi yüktür; kar rüzgârla savrulup parapet dibinde birikir ve kesit seçimi bu birikmeye göre yapılır. Üçüncüsü taşıyıcının nereden alınacağıdır: parapet çoğu zaman dolgu duvardır, üstüne kolon oturtulacak eleman değildir.

Uygulama tarafındaki iş sırasını teras kapatma sayfasında, cam ağırlıklı bir kurgu düşünülüyorsa taşıyıcı kararını kış bahçesi çatı ve konstrüksiyonu sayfasında yazdık.

İzinsiz kapatılırsa ne olur, doğru sıra nedir

İlgili idare aykırılığı tespit ettiğinde yapı tatil tutanağı düzenler, imar para cezası uygular ve aykırılığın giderilmesini ister; giderilmezse yıkım kararı gündeme gelir. Kat mülkiyeti tarafında ayrıca eski hâle getirme talebiyle karşılaşılır. Bunların yanında iki sessiz sonuç daha vardır: projede görünmeyen alan satış ve kredi aşamasında sorun çıkarır, o bölümde doğan hasarın sigorta teminatı dışında bırakılma ihtimali doğar.

Doğru sıra ise şudur:

• Parselin imar durumunu ve plan notlarını ilgili belediyeden yazılı olarak sorun; cevap sözlü alınırsa dayanak olmaz.
• Apartmandaysanız konuyu gündeme yazdırın, rızayı karar defterine işletin. Sitede ayrıca yönetim planındaki görünüm birliği kuralına bakılır.
• Mimarla tadilat projesini hazırlatın; taşıyıcıya dokunulan bir kurguda statik hesap eklenir.
• Ruhsat çıktıktan sonra imalata geçilir; iskele kaldırıma kuruluyorsa işgal izni ayrıca alınır.

Bizim tarafımız uygulamadır. Keşifte parapetin yük taşıyıp taşımadığını, suyun nereye verileceğini ve hangi açıklığın hangi kesitle geçileceğini ölçer, izin tarafında hangi belgenin gerekeceğini yazılı olarak belirtiriz. Takvimi uzatan kalem imalat değil izindir; profil imalatı ve montaj birkaç iş gününde biterken ruhsat ve kurul kararı haftalarla ölçülür. İşi anlatın, benzer kapsamlarda konuştuğumuz ortalama aralığı telefonda söyleyebiliriz; kesin rakam ölçü alındıktan sonra kalem kalem çıkar.