Sorular
Baca ortak alan mıdır?
Evet. Kat mülkiyetinde bacalar ortak yerlerden sayılır; tek bir daireye hizmet ediyor olması bunu değiştirmez. Gövdesi, şönt kanalları, çatı üstündeki bölümü, şapkası ve çatıyla birleştiği yerdeki su kesme detayı ortak yerdir; bakımı ortak gider, kararı kurul verir. Dairenin kendi cihazından doğan kurum, tıkanma ve bağlantı işleri ise o bağımsız bölümün kullanıcısına düşer.
Evet, ortak yerdir. Kat mülkiyeti düzeninde bacalar ortak yerler arasında sayılır ve bu nitelik, bacanın kaç daireye hizmet ettiğine bakılarak değişmez. Yalnız bir dairenin sobasına ya da kombisine hizmet eden bir baca da ortak yerdir; çünkü ortak yer tanımı kullanım sayısına değil, ögenin anayapının bütünlüğü içindeki yerine bakar. Pratik sonuç şudur: bacanın gövdesi, çatı üstünde kalan bölümü ve şapkası ortak gider kalemidir, karar da kat malikleri kurulunda alınır.
Hangi parça ortak, hangisi daireye yazılır
| Öge | Kural olarak |
|---|---|
| Baca gövdesi, şönt kanalları, duvar içindeki bölüm | Ortak yer; bütün malikler |
| Çatı üstünde kalan bölüm, sıvası ve derzleri | Ortak yer; bütün malikler |
| Baca şapkası ve ağız başlığı | Ortak yer; bütün malikler |
| Bacanın çatıyla birleştiği yerdeki etek sacı ve su kesme detayı | Ortak yer; bütün malikler |
| Ortak havalandırma ve davlumbaz kanalları | Ortak yer; bütün malikler |
| Dairenin cihazından bacaya giden bağlantı borusu | O bağımsız bölümün kullanıcısı |
| Kurum ve is birikmesinden doğan temizlik | Kullanan bağımsız bölüm |
| Sonradan bacaya asılan anten, kelepçe, tabela | Koyduran taraf |
Yönetim planı gider paylaşımında farklı bir düzen kurmuş olabilir; anlaşmazlıkta önce plana bakılır. Ortak yerin genel çerçevesini apartman çatısı kimin sorumluluğunda sayfasında ayırdık.
Ortak yer olması pratikte neyi değiştirir
Üç şeyi değiştirir. Birincisi karar mercii: bacadaki bir iş, üst kat sakininin ya da tek bir malikin kendi başına başlatabileceği bir onarım değildir. İkincisi gider: masraf arsa payı ölçüsüne göre paylaşılır, zararın hangi dairede göründüğüne bakılmaz. Paylaşımın nasıl hesaplandığını çatı gideri nasıl paylaştırılır sayfasında yazdık; payını ödemeyen malik olduğunda izlenen yolu kat maliki çatı giderini ödemezse ne olur sayfasında topladık.
Üçüncüsü erişim: bacaya ulaşmak için çatıya çıkmak, bazen de bir dairenin içinden geçmek gerekir. Ortak yer olduğu için bu erişimin sağlanması malikin katlanması gereken bir yükümlülüktür; ancak iş öncesinde tarih ve saatin yazılı olarak bildirilmesi beklenir.
Baca dibi akıntısı: en sık tartışılan kalem
Bacanın çatıyla birleştiği hat, çatının en sık sızdıran bölgelerindendir; su bacanın gövdesinden değil, gövde ile kaplama arasındaki detayın açılmasından girer. Belirtisi bellidir: akıntı çatının düz yüzeyinde değil hep bacanın hizasında görülür, üst kat tavanında baca duvarına bitişik bir leke bırakır. Bu izin nasıl okunduğunu baca dibinden su geliyor sayfasında, detayın nasıl yeniden kurulduğunu baca dibi yalıtımı sayfasında anlattık.
Sorumluluk tarafında bu kalem tartışmasız ortak gider sayılır, çünkü hem baca hem çatı ortak yerdir. Uygulamada sıkışma, akıntının yalnız üst kat dairesinde görünmesinden doğar; o daire kendi işiymiş gibi tek başına usta çağırır, iş yarım kalır ve masraf da ortak bütçeye yazılamaz. Doğru sıra, tespiti yaptırıp kapsamı yazılı hâle getirmek ve gündeme almaktır.
Bacaya sonradan yapılan müdahaleler
Baca, yatay kuvvet taşımak için kurulmuş bir eleman değildir. Buna rağmen çatıda en çok yük bindirilen ögedir: anten direği kelepçelenir, uydu çanağı asılır, gergi teli bağlanır, bazen tabela sabitlenir. Her biri gövdeye sürekli bir itme uygular; sıva çatlar, derzler gevşer ve baca dibindeki su kesme detayı açılır. Bu zincirin nasıl kurulduğunu anten ve uydu çatı delme sayfasında anlattık.
Bu müdahalelerin sorumluluk tarafı da farklıdır: ortak yere sonradan eklenen bir ögenin sebep olduğu hasar, ortak gider değil eklentiyi yaptıran tarafın yükümlülüğüdür. Bu yüzden çatıda yapılan bakım sırasında, gövdeye asılı elemanların kim tarafından ne zaman konduğunun kayda geçirilmesi işe yarar.
Bakımın çatı işiyle birlikte yapılması
Bacalar, çatı yüzeyi elden geçirilirken en verimli biçimde onarılır; iskele zaten kuruludur, çatıya erişim çözülmüştür ve etek sacı yenilenirken gövdenin sıvası da birlikte yapılabilir. Ayrı zamanlarda yapılan iki iş, hem erişim masrafını iki kez ödetir hem de yeni yapılmış bir yüzeyin yeniden çiğnenmesine yol açar. Toplu yapılarda bu bakımın nasıl programlandığını site ve toplu yapı çatı bakımı, apartman ölçeğindeki kapsamı apartman çatı yenileme sayfasında yazdık.
Kurul toplantısına giderken elde bulunması gereken şey tahmin değil ölçüdür: kaç bacada sıva döküldüğü, kaçında şapka eksik olduğu, etek saclarının hangi hâlde olduğu. Keşifte bunları baca baca çıkarıp fotoğraflıyor, kapsamı yazılı olarak veriyoruz; işin genel büyüklüğü belli olduğunda benzer bakımlarda konuştuğumuz ortalama aralığı telefonda paylaşabiliriz.
Bacanın Ortak Yer Niteliği
Sık sorulan sorular
Kullanılmayan bir bacayı kapattırmak isteyen daire tek başına karar verebilir mi?
Veremez. Baca ortak yer olduğu için kapatılması, daraltılması ya da iptal edilmesi kurul kararına bağlıdır. Teknik tarafta da tek bir dairenin isteğiyle çözülecek bir iş değildir: şönt sistemde bir kanalın kapatılması alttaki dairelerin çekişini bozabilir, ortak havalandırma kanalının kesilmesi ise ıslak hacimlerin nefesini alır. Kullanılmayan bir baca üstten kapatılacaksa bile bu, yağmur ve kuş girişini engelleyip havalandırmayı sürdüren bir başlıkla yapılır.
Baca temizliği ortak gider mi, daire gideri mi?
Ayrım kaynağa göre kurulur. Kurum ve is birikmesi, bacaya bağlı cihazın yanma ürünüdür; bu yüzden temizlik masrafı, kullanan bağımsız bölümün gideri olarak değerlendirilir. Birden çok dairenin aynı kanalı kullandığı düzenlerde temizlik toplu yaptırılır ve kullananlar arasında paylaştırılır. Buna karşılık kuş yuvası, moloz ya da yıkılan sıva parçalarıyla tıkanma bacanın kendi bakım eksikliğidir ve ortak gider tarafına yazılır.
Baca şapkası uçtu, kim yaptırır?
Şapka bacanın parçasıdır ve ortak yer sayılır; yenilenmesi ortak giderdir, işi yönetici yürütür. Fırtınadan sonra yapılacak ilk iş, uçan parçanın çatıda başka bir hasar bırakıp bırakmadığına bakmaktır: düşen şapka çoğu zaman birkaç kiremidi kırar ya da örtüyü yırtar. İkinci iş, bacanın ağzını geçici olarak yağmura ve kuşa kapatmaktır. Yeni şapka takılırken gövdenin üst bölümündeki sıva ve derz durumu da birlikte değerlendirilir.
Şönt bacaya hermetik cihaz bağlanabilir mi?
Bu, çatı tarafında değil tesisat tarafında verilen bir karardır ve cihazın tipiyle bacanın sistemine bağlıdır; yetkili tesisatçıya ve gerekiyorsa ilgili kurumun görüşüne başvurulmalıdır. Çatı tarafından bakıldığında önemli olan iki şey vardır: cihaz için cepheye ya da çatıya yeni bir çıkış açılıyorsa bu ortak yerde yapılan bir müdahaledir ve karara bağlıdır; ayrıca açılan her delik kendi su kesme detayını ister, aksi hâlde birkaç mevsim içinde akıntı kaynağına döner.
Davlumbaz ve banyo aspiratörü kanalları da ortak mı?
Bina için yapılmış ortak havalandırma kanalları da ortak yerdir; gövdesi, çatı üstündeki çıkışı ve başlığı ortak gider kapsamındadır. Dairenin kendi cihazını bu kanala bağlaması ve bağlantı elemanlarının bakımı ise kullanıcıya aittir. Uygulamada en sık çıkan sorun, kanalın kapasitesini aşan güçlü cihazların bağlanması ve çatı çıkışının izinsiz değiştirilmesidir; ikisi de komşu dairelere koku ve nem geri basması olarak geri döner.
