Yönetim planı çatı bakımını zorunlu kılar mı?

Yönetim planı, ana yapının kendi iç sözleşmesidir ve bütün kat maliklerini, onların halefleri ile kiracıları bağlar. Ancak tipik yönetim planlarının çoğu çatı bakımını ayrı bir madde olarak saymaz; genel bir “ortak yerlerin bakımı ve korunması” hükmüyle yetinir. Bu, bakımın serbest olduğu anlamına gelmez. Ortak yerlerin korunması için gereken tedbirleri almak yöneticinin kanundan doğan görevidir; yönetim planı bu görevi yaratmaz, yalnızca çerçevesini çizer.

Planda madde yoksa bakım gerçekten serbest mi

Değil. Bakım yükümlülüğü iki ayrı kaynaktan geliyor. Birincisi yöneticinin ortak yerleri koruma görevi; ikincisi maliklerin ana yapıya zarar verecek davranışlardan kaçınma yükümlülüğü. Çatının tıkanmış oluğu, dökülmüş mahya harcı ya da açılmış bir dere eki bilinip de bekletildiğinde konu bakımdan çıkıp ihmale doğru kayar.

Farkı şöyle koymak doğru olur:

	Planda bakım maddesi yoksa	Planda açık madde varsa
Bakım zorunlu mu	Evet, genel koruma görevinden doğar	Evet, ayrıca somut bir yükümlülük
Sıklık	Belirsiz; her yıl yeniden tartışılır	Planda yazılı periyot
Karar	Çoğu işte kurul gündemine girer	Yöneticinin olağan görevi
Gider	Ayrı karar ve toplama gerektirir	İşletme projesinde ayrı kalem
Anlaşmazlıkta	“Kim istedi, kim reddetti” tartışması	Metne bakılır

Maddede ne yazmalı

İşe yarayan bir bakım maddesi üç şeyi belirler: kim, ne sıklıkla, neyi. Bunlar yazılmadığında madde iyi niyet beyanı olarak kalıyor. Periyodu belirlerken çatının kendi takvimi esas alınır:

Dönem	Yapılan iş
Sonbahar, yaprak döküldükten sonra	Oluk, dere ve süzgeç temizliği; iniş borusunda akış kontrolü
İlkbahar, kış çıkışı	Kaymış ya da kırılmış kaplama, mahya harcı, baca dibi ve pencere çevresi kontrolü
Fırtına ve dolu sonrası	Yüzey ve saçak taraması, gevşemiş parçaların tespiti
Yılda bir, çatı arasından	Ahşapta nem izi, yalıtımın durumu, havalandırma açıklıkları

Maddenin kalanına şunlar girer: bakımın hangi ziyaretlerde yapılacağı, her ziyaretin yazılı bir raporla kapanacağı, bakım kapsamı dışında kalan onarımların ayrı teklife bağlanacağı ve giderin işletme projesinde ayrı satır olarak gösterileceği. Neye bakıldığını çatı muayenesi nasıl yapılır rehberinde ayrıntısıyla anlattık; düzenli bakımın kapsamı çatı bakımı sayfasında, çok bloklu yapılarda nasıl kurulduğu site ve toplu yapı çatı bakımı sayfasında.

Maddeyi eklemek için ne gerekir

Yönetim planı değişikliği kat maliklerinin beşte dördünün oyunu ister ve tapuya işlenir. Bu çoğunluğa ulaşmak çok daireli binalarda kolay olmadığı için pratikte iki aşamalı bir yol izleniyor: önce kurul kararıyla bakım periyodu ve bütçesi belirlenip işletme projesine yazılıyor, plan değişikliği ise ayrı bir gündem olarak sıraya alınıyor. Kurul kararı da bağlayıcıdır; farkı, sonraki yıllarda yeniden gündeme gelebilmesidir.

Gider tarafında bakım, ortak yer gideridir ve arsa payı ile paylaşım kuralları burada da işler. Paylaşımın ölçüsünü çatı gideri nasıl paylaştırılır sayfasında, payını ödemeyen malik karşısında izlenecek yolu kat maliki çatı giderini ödemezse ne olur sayfasında yazdık. Bakımın onarıma dönüştüğü noktada karar yeniden kurulun olur; o sürecin nasıl kurulduğu çatı onarım kararı nasıl alınır sayfasında.

Yazılı bakım kaydının asıl faydası

Bakım maddesinin en çok işe yaradığı yer, kimsenin beklemediği yerdedir: anlaşmazlık çıktığında. Düzenli tutulan bakım kaydı, sigortaya yapılan bir hasar başvurusunda binanın ihmal içinde olmadığını gösterir; yeni yapılmış bir binada yükleniciyle tartışıldığında arızanın bakımsızlıktan değil imalattan geldiğini ayırmayı kolaylaştırır; bina satışında da alıcının ilk sorduğu belgelerden biri olur.

Pratikte bakımın maliyeti, ertelenmiş bakımın bedeliyle kıyaslanamayacak kadar düşük kalıyor. Tıkanmış bir oluk tek bir ziyaretle açılır; aynı oluk iki kış boyunca taştığında saçak alın tahtası, mertek ucu ve cephe sıvası birlikte konuşulmaya başlar. Yönetim planına bir madde eklemek bunun en kalıcı yolu; kurul kararıyla başlamak ise en hızlısı. Binanın çatısını gezip bakım periyodunu ve kapsamını yazılı biçimde çıkarabiliriz — kurul toplantısına metinle gidilmiş olur.