Kiralık evde tadilat yapılabilir mi?

Kiralık bir evde tadilat yapılabilir, ancak bu kiracının tek başına vereceği bir karar değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine göre kiracı, kiralanan taşınmazda değişiklik ya da yenilik yapmak için kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır. Rıza alınmışsa kiracı sözleşme sonunda eski hâle getirmekle yükümlü değildir — taraflar bunu ayrıca yazılı olarak kararlaştırmamışsa. Rıza alınmamışsa tablo tersine döner: kiracı kiralananı eski hâline getirmek ve bundan doğan zararı karşılamak durumunda kalır.

Hangi iş izne tabi, hangisi olağan kullanım

Ayrım “işin büyüklüğünde” değil, kiralananın hâlini değiştirip değiştirmediğinde. Ampul takmak, musluk contası değiştirmek, gider süzgecini temizlemek olağan kullanımın parçasıdır ve kimseye sorulmaz. Duvarın rengini değiştirmek, zemin kaplamasını sökmek, mutfağı yenilemek ya da bölme duvar kaldırmak ise kiralananın hâline dokunur; buralarda yazılı rıza aranır.

Yapılacak iş	Kim karar verir	Gideri kim üstlenir	Sözleşme sonunda
Küçük bakım: conta, ampul, süzgeç temizliği	Kiracı	Kiracı	Konu olmaz
Ayıp giderme: tesisat kaçağı, kombi arızası, çatıdan gelen rutubet	Kiraya veren	Kiraya veren	Konu olmaz
Boya, duvar kâğıdı, dolap, zemin kaplaması değişimi	Kiraya verenin yazılı rızası	Yazıda kararlaştırıldığı gibi	Rıza varsa eski hâle getirme yok
Mutfak-banyo yenileme, bölme duvar kaldırma	Yazılı rıza; tesisat kolonuna dokunuluyorsa yönetim de	Yazıda kararlaştırıldığı gibi	Değer artışı için uygun bedel talebi gündeme gelebilir
Cephe, çatı, taşıyıcı sistem, ana tesisat kolonları	Kat malikleri kurulu	Ortak gider	Kiracı karar verici taraf değil

Bu sayfa hukuki görüş değil, sahada en sık karşılaştığımız durumların özetidir. Uyuşmazlığa dönmüş bir konuda sözleşme metniyle birlikte hukukçuya danışmak gerekir.

Yazılı izin ne yazmalı

Uzun bir metin gerekmiyor; eksik bırakılan başlıklar sorun çıkarıyor. İzin yazısında şunlar bulunsun:

• Kapsam: hangi mekânda, hangi işler. “Tadilat yapılmasına izin verilmiştir” cümlesi tek başına, iki tarafın da farklı anladığı bir cümledir.
• Gideri kimin üstlendiği: tamamı kiracıda mı, kira mahsubu mu, malzeme-işçilik ayrımı var mı.
• Sözleşme sonunda ne olacağı: eski hâle getirme istenecek mi, yapılan iş yerinde mi kalacak.
• Sökülebilir eklentiler: dolap, klima, aydınlatma, raf gibi taşınabilir parçaların kime kalacağı.
• Takvim ve çalışma saatleri: apartman yönetim planının ve belediyenin gürültü düzenlemesinin izin verdiği aralık.

Yazıya bir de keşif öncesi çekilmiş tarihli fotoğraf eklemek, taşınma zamanı çıkan “burası zaten böyleydi” tartışmasını baştan bitirir.

Kiracının hiç karar veremeyeceği alanlar

Bazı işler kiraya verenin izniyle bile kiracıya açılmaz, çünkü karar mercii daireyi aşar. Kolon, perde duvar, kiriş ve döşeme taşıyıcı sistemdir; bunlara müdahale yalnızca kiralama ilişkisinin değil, imar mevzuatının da konusudur ve yapının deprem güvenliğini doğrudan düşürür. Dış cephe, çatı, merdiven boşluğu, ana su ve pis su kolonları ortak yerdir; oradaki iş kat malikleri kurulunun kararıyla yürür. Çatı tarafındaki sorumluluk dağılımını apartman çatısı kimin sorumluluğunda sayfasında, kiracı-mal sahibi ayrımını ise kiracı mı ev sahibi mi çatı onarımını yaptırır sayfasında açtık.

Ruhsat sınırı da burada devreye girer. Basit onarım ve boya-badana ruhsat gerektirmez; taşıyıcıya, cepheye ya da bağımsız bölüm sayısına dokunan işler gerektirir. Bu ayrımın çatı tarafındaki karşılığı çatı tamiri için ruhsat gerekir mi sayfasında.

İzinsiz yapılan tadilat neye mal olur

En sık görülen senaryo şu: kiracı iyi niyetle daireyi güzelleştirir, sözleşme sonunda kiraya veren yapılanı beğenmez. İzin yazılı değilse kiracı iki yükün altında kalır — kiralananı eski hâline getirmek ve bu sırada doğan zararı karşılamak. Harcanan para geri gelmediği gibi, sökümün maliyeti de üstüne biner. İzin yazılıysa ve iş kiralananda önemli bir değer artışı sağlamışsa, kiracının uygun bir bedel istemesi gündeme gelebilir; bunun da yazıyla kayıt altına alınmış olması gerekir.

Tadilat sırasında pratik başlıklar

Karar verildikten sonra işin kendisi başlar ve orada kiracının payına düşen üç şey var. Birincisi komşuyu ve yönetimi önceden bilgilendirmek; gürültülü işlerin hangi saatlerde yapılacağını yazılı olarak paylaşmak, sonradan gelen şikâyetlerin çoğunu önler — nasıl yapıldığını çatı işinde komşuları bilgilendirmeli miyim sayfasında anlattık. İkincisi molozun ortak alanda bekletilmemesi; kimin kaldıracağını ve artan malzemenin kime kaldığını moloz ve artan malzeme kime ait sayfasına ayırdık. Üçüncüsü işin sırası: yanlış sırayla ilerleyen bir tadilatta aynı iş iki kez yapılır, bunu tadilatta boya ne zaman yapılır sayfasında adım adım yazdık.

Kiralık bir dairede çalışırken keşfi iki tarafın da göreceği biçimde yazıya döküyoruz: kapsam, kalemler ve süre ayrı ayrı çıkar; hangi işin izne bağlı olduğunu baştan işaretleriz. Bir dairenin içinde neler yaptığımız daire tadilatı sayfasında, iş yeri ve bina ölçeğindeki işler inşaat, tadilat ve dekorasyon sayfasında. Kalem başlıklarının bütçeye nasıl döküldüğünü tadilat fiyatları sayfasında görebilir, işi anlatmak için arayabilirsiniz — benzer dairelerde konuştuğumuz ortalama aralığı telefonda söyleyebiliriz, kesin rakam daire görüldükten sonra çıkar.